駐車場経営で儲かるコツ｜失敗しないためのリスク対策と始め方

「使っていない土地を有効活用したいけど、何から始めればいいかわからない…」
「駐車場経営に興味はあるけど、本当に儲かるの？初期費用が高いんじゃないか、失敗したらどうしよう…」

遊休地や相続した土地の活用法として人気の「駐車場経営」。しかし、その一方で、このような不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、駐車場経営で儲かるための具体的なコツから、初心者が陥りがちな失敗を避けるためのリスク対策、そして明日から始められる具体的なステップなどを詳しく解説します。

駐車場経営で安定収入を得たいと考えている方、土地活用方法を検討している方にとって、必見の記事です。

結論：駐車場経営は儲かる！気になる年収と収益モデルを徹底解剖

「結局のところ、駐車場経営って儲かるの？」
まずは、皆さんが最も知りたい「収入」について、具体的な年収シミュレーションを交えながら、その収益モデルの仕組みまで詳しく解説していきます。本当に利益を出せるのか、どれくらいの収入が見込めるのか、ここでしっかりと確認していきましょう。

【立地・規模別】コインパーキング経営の年収シミュレーション

コインパーキングの収益は、立地や規模、料金設定、そして「稼働率（1日のうちどれくらいの時間、車が停まっているか）」によって大きく変動します。ここでは、具体的なモデルケースを2つ見ていきましょう。

ケース1：都市部の駅近（10台規模）の場合

多くの人が行き交う都市部の駅周辺は、駐車場需要が非常に高いエリアです。

• 土地の広さ： 約70坪（約230㎡）
• 駐車台数： 10台
• 料金設定： 20分/300円（最大料金：12時間 1,800円）
• 想定稼働率： 50% （平日と休日の平均とします）

【計算ステップ】

ステップ1：1台あたりの1日の売上を計算する

まず、1台の駐車スペースが1日にどれくらいの売上を生むかを計算します。

ここでは、駅の利用や短時間の用事を済ませる人が多いと想定し、平均利用時間を1時間（60分）と仮定してみましょう。

• 平均利用単価： 料金設定が「20分/300円」なので、1時間（60分）利用した場合の料金は 900円 となります。
• 1日の総稼働時間： 24時間 × 稼働率50% = 12時間
• 1日の平均回転数： 総稼働時間12時間 ÷ 平均利用時間1時間 = 12回転

これらの数字を計算式に当てはめると…

ステップ2：駐車場全体の年間売上を計算する

次に、駐車場全体での売上を計算します。

このシミュレーションでは、年間で約3,942万円の売上が見込める計算になりました。ここから管理委託料や機器のリース代、電気代などの経費を差し引いたとしても、非常に高い収益性が期待できます。まさに、一等地が持つ収益ポテンシャルの高さを示しています。

※ご自身の土地で計算する場合は、太字の数字を想定値に入れ替えてみてください。

ケース2：郊外の商業施設隣接地（5台規模）の場合

次に、郊外のスーパーマーケットやドラッグストアに隣接する土地のケースを見てみましょう。

• 土地の広さ： 約35坪（約115㎡）
• 駐車台数： 5台
• 料金設定： 60分/200円（最大料金：24時間 800円）
• 想定稼働率： 30%

【計算ステップ】

ステップ1：1台あたりの1日の売上を計算する

こちらのケースでは、商業施設での買い物がメインと考え、平均利用時間を2時間（120分）と仮定します。

• 平均利用単価： 料金設定が「60分/200円」なので、2時間（120分）利用した場合の料金は 400円 となります。
• 1日の総稼働時間： 24時間 × 稼働率30% = 7.2時間
• 1日の平均回転数： 総稼働時間7.2時間 ÷ 平均利用時間2時間 = 3.6回転

これらの数字を計算式に当てはめると…

ステップ2：駐車場全体の年間売上を計算する

このケースでは、年間で約262万円の売上が見込める計算です。都市部ほどの爆発力はありませんが、初期投資を抑えつつ、安定した副収入を得るには十分な収益と言えるでしょう。使っていなかった土地が、これだけの利益を生む資産に変わる可能性があるのです。

【ご案内】
あくまで上記は簡易的なシミュレーションです。より正確な「稼働率」や「平均利用時間」を知るためには、専門家による詳細な市場調査が不可欠です。私たちタイムパーキングでは、無料で収益シミュレーションを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

月極駐車場の安定収入モデルと収益計算

一方、月極駐車場は、契約者から毎月決まった賃料を得るビジネスモデルです。収益の計算は非常にシンプルです。

例えば、月額20,000円で8台分の区画がすべて埋まった場合、月間収入は16万円、年間収入は192万円となります。

コインパーキングのように日々の稼働率に一喜一憂する必要がなく、一度満車になれば長期的に安定した収入が見込めるのが最大の魅力です。空き地をそのまま貸し出すだけなら、初期費用もほとんどかかりません。

なぜ儲かる？駐車場経営の収益構造とは

そもそも、なぜ駐車場経営は利益を生むのでしょうか。その構造は、土地という「場所」を、利用者が車を停める「時間」に応じて貸し出すことで収益を得る、典型的なストック型ビジネスだからです。

• 在庫がない： 商品のように仕入れがないため、売れ残りのリスクがありません。
• 継続的な収益： 土地と設備がある限り、24時間365日、収益を生み出す可能性があります。
• 利益率が高い： 原価は土地の維持費や設備費のみ。人件費も最小限に抑えられるため、売上が直接利益に結びつきやすいビジネスモデルです。

アパートやマンション経営と違い、「空室」という概念がなく、一台でも利用があれば収益が発生します。この手軽さと安定性が、駐車場経営が「儲かる」と言われる理由なのです。

他の土地活用と比較！駐車場経営が選ばれる5つのメリット

土地活用にはアパート経営や太陽光発電など様々な選択肢があります。その中で、なぜ駐車場経営が多くの人に選ばれるのでしょうか。ここでは、他の土地活用と比較した場合の、駐車場経営ならではの5つのメリットを具体的に解説します。

メリット①：アパート経営より低い初期費用で始められる

土地活用を考えたとき、多くの方が最初に懸念するのが「初期費用」ではないでしょうか。その点、駐車場経営は他の手法に比べて圧倒的に有利です。

例えば、アパートやマンションを建設する場合、安くても数千万円、規模によっては億単位の初期投資が必要です。しかし、駐車場経営であれば、土地をアスファルトで舗装し、精算機や看板などの設備を設置するだけ。規模にもよりますが、数百万円程度から始めることが可能です。更地をそのまま月極駐車場として貸し出すなら、初期費用はほとんどかかりません。始めやすさ、これが最大のメリットです。

メリット②：狭小地や変形地でも収益化できる

「うちの土地は狭いし、形もいびつだから…」と諦めていませんか？ 駐車場経営なら、そんな土地でも収益化できる可能性があります。

家を建てるには適さない15坪程度の狭小地や、道路に接する間口が狭い旗竿地でも、車が1台か2台置けるスペースさえあれば、コインパーキングとして活用できます。どんな土地でも資産に変えられる可能性があるという柔軟性は、駐車場経営ならではの強みです。

メリット③：管理の手間が少なく、副業にも最適

アパート経営では、入居者の募集から家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続きなど、非常に多くの管理業務が発生します。一方、駐車場経営は管理の手間が格段に少ないのが特徴です。

特に、専門業者に管理を委託する「管理委託方式」や「一括借り上げ方式」を選べば、オーナー様がすることは基本的にありません。日々の集金や清掃、トラブル対応もすべて業者が代行します。本業で忙しいサラリーマンの方が、手間のかからない副業として選ぶケースが多いのも頷けます。

メリット④：災害リスクが低く、建物の維持コストが不要

日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。アパートなどの建物は、地震による倒壊や火災による焼失といったリスクが常に付きまといます。修繕のための火災保険や地震保険への加入も必須でしょう。

その点、駐車場は青空の下の土地と設備だけ。万が一の災害でも、建物が損壊するような致命的なダメージを受けるリスクは極めて低いと言えます。また、建物の経年劣化に伴う大規模修繕なども不要なため、長期的な維持コストを低く抑えられるのも大きなメリットです。

メリット⑤：将来的な転用・売却がしやすい

「将来的には、この土地に家を建てたい」「もっと良い条件で土地を売りたい」…そんなライフプランの変化にも柔軟に対応できるのが駐車場経営の魅力です。

アパートやマンションが建っていると、解体費用も高額になり、次の活用に進むためのハードルが高くなります。しかし、駐車場であれば、設備を撤去して更地に戻すのが非常に容易です。必要になったときに、すぐに他の用途に転用したり、売却したりできる流動性の高さは、長期的な資産計画において大きな安心材料となるでしょう。

駐車場経営の落とし穴｜失敗しないためのデメリットとリスク対策

メリットの多い駐車場経営ですが、もちろん良いことばかりではありません。事前に知っておかないと「こんなはずじゃなかった…」と後悔しかねないデメリットやリスクも存在します。ここでは、失敗しないために必ず押さえておきたい注意点と、その具体的な対策を解説します。

デメリット①：税金の軽減措置が適用されない

駐車場経営で最も注意すべき点が「税金」です。特に、土地にかかる「固定資産税」と「都市計画税」は、アパートなどを建てた場合に比べて高くなる可能性があります。

これは、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、税金が最大で1/6にまで軽減されるのに対し、駐車場用地にはこの特例が適用されないためです。「知らずに経営を始めたら、予想以上に税金の負担が重かった」という失敗は少なくありません。事前に専門家へ相談し、税金を含めた正確な収支シミュレーションを行うことが不可欠です。

デメリット②：アパート経営に比べ収益性が低い場合がある

駐車場経営は、アパート経営やマンション経営と比べて、収益性が低いというデメリットがあります。
駐車場の収益は、利用率によって大きく左右されます。

そのため、立地条件が悪い駐車場や競合が多い駐車場は、収益が低くなる可能性があります。

また、コインパーキング経営は、天候や時間帯によって利用者数が大きく変動するため、収入が不安定になるというデメリットもあります。
収益性を高めるためには、需要の高い立地を選ぶこと、競合分析を行い適切な料金設定をすること、集客のための工夫をすることなどが重要です。

デメリット③：立地条件の影響が大きい

駐車場経営は、立地条件によって収益が大きく左右されます。
需要の高い場所にある駐車場でなければ、十分な収益を得ることができません。

そのため、駐車場経営を始める前に、周辺環境をしっかりと調査し、需要があるかどうかを確認することが重要です。
具体的には、駅からの距離、商業施設までの距離、周辺の住宅地やオフィスビルの状況などを調査する必要があります。

デメリット④：競争が激化している

駐車場経営は、競争が激しいビジネスです。
近年、駐車場不足が深刻化していることに加え、新規参入も増えているため、競争が激化しています。
特に、駅周辺や商業施設周辺などは、駐車場の需要が高く、競合も多いエリアです。

競合が多いエリアで駐車場経営を成功させるためには、差別化できるポイントを見つけることが重要です。
例えば、24時間利用可能な駐車場、屋内駐車場、決済方法が充実した駐車場など、競合にはないサービスを提供することで、顧客を呼び込むことができます。

デメリット⑤：トラブル対応

駐車場経営では、利用者とのトラブルが発生する可能性があります。
例えば、駐車中に車に傷がついた、盗難被害にあった、料金の支払いに関するトラブルなどがあります。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、利用規約を明確にし、利用者に周知徹底することが重要です。
また、防犯カメラを設置する、警備員を雇うなどの対策も有効です。
さらに、トラブルが発生した場合に迅速かつ丁寧に対応できる体制を整備しておくことも重要です。

【対策】事前に知っておくべきトラブル事例と解決策

お金が絡む以上、利用者とのトラブルは避けて通れません。よくあるトラブル事例とその対策を知っておくだけで、いざという時に慌てずに対処できます。

不正駐車や料金の踏み倒し

「ロック板が上がらないように、車室の枠線ギリギリに停める」「精算せずに無理やり出庫してしまう」といった不正利用は、残念ながら発生する可能性があります。

＜対策＞
これらの対策として、防犯カメラの設置は必須です。不正行為の抑止力になるだけでなく、万が一の際の証拠映像としても役立ちます。また、不正駐車に対しては毅然とした警告文を記載した看板を設置したり、悪質な場合は警察に通報したりといった対応が必要になります。

騒音やライトなどの近隣トラブル

「夜中の車の出入りがうるさい」「照明が明るすぎて、家の寝室まで光が入ってくる」といった、近隣住民からのクレームも考えられます。

＜対策＞
駐車場を設計する段階で、近隣の住宅に配慮したレイアウトにすることが重要です。例えば、夜間照明はLEDなどの指向性が高いものを選び、民家の方へ光が漏れないように角度を調整します。また、「夜間はお静かに」といった注意喚起の看板を設置することも有効です。

あなたに合うのはどっち？駐車場経営の種類と特徴を比較

駐車場経営と一言で言っても、その種類は大きく分けて2つあります。毎月安定した収入が見込める「月極駐車場」と、高い収益性を狙える「コインパーキング」。どちらがあなたの土地や目的に合っているのか、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較しながら、一緒に考えていきましょう。

安定収入なら「月極駐車場」

月極駐車場は、特定の契約者と月単位で契約を結び、毎月決まった賃料を得る方式です。

メリット・デメリットと向いている土地

＜メリット＞

• 収入が安定している： 一度契約が決まれば、毎月定額の収入が保証されます。日々の売上を気にする必要はありません。
• 管理が比較的楽： 不特定多数の人が出入りするコインパーキングに比べ、契約者管理が主な業務となり、手間がかかりません。
• 初期費用が安い： 極端な話、土地を区画整理して看板を立てるだけでも始められます。

＜デメリット＞

• 収益の上限がある： 契約台数×月額賃料が収入の上限となり、コインパーキングのような爆発的な収益は見込みにくいです。
• 空車リスク： 契約者がいなければ、収入はゼロです。常に満車にするための工夫が必要になります。

＜向いている土地＞
住宅街やオフィス街など、地域住民や近隣で働く人が「通勤用の車を停める場所」として日常的に利用するエリアに最適です。「近所に分譲マンションが建ったが、駐車場が足りていない」「周辺の月極駐車場が常に満車で、空き待ちが出ている」といった場所は、まさに狙い目と言えるでしょう。

高収益を狙うなら「コインパーキング」

コインパーキングは、不特定多数の利用者に時間単位で場所を貸し出し、その利用時間に応じた料金を得る方式です。

メリット・デメリットと向いている土地

＜メリット＞

• 高い収益性が期待できる： 短時間でも多くの車が入れ替わることで、月極駐車場を大きく上回る収益を上げられる可能性があります。
• 土地の有効活用： 車1台分のスペースさえあれば始められるため、狭小地や変形地でも収益化が可能です。

＜デメリット＞

• 収入が不安定： 天候や曜日、周辺のイベントなどによって、日々の売上が大きく変動します。
• 設備投資が必要： 精算機やロック板、照明、看板など、月極駐車場に比べて初期費用が高くなる傾向があります。

＜向いている土地＞
駅前、繁華街、商店街、病院や市役所の周辺など、不特定多数の人が短時間だけ車を停めたい、という「一時利用」の需要が高いエリアに向いています。「観光地の近くで、特に週末や連休になると路上駐車が増える」といった場所も、大きなビジネスチャンスが眠っています。

項目	月極駐車場	コインパーキング
収益性	△（安定的だが上限あり）	◎（高収益が狙える）
安定性	◎（契約期間中は安定）	△（日々の稼働に左右される）
初期費用	◎（安い、更地でも可）	△（設備投資が必要）
管理の手間	○（契約管理が主）	△（集金・清掃などが多い）
向いている土地	住宅街、オフィス街	繁華街、駅前、商業施設周辺

どの経営方式を選ぶべき？3つの方式を徹底比較

駐車場の種類が決まったら、次に考えるべきは「どうやって経営していくか」という運営スタイルです。経営方式には、大きく分けて3つの選択肢があります。ご自身の状況や駐車場経営にかけられる時間などを考慮し、最適なスタイルを見つけるお手伝いをします。

自由度は高いが手間もかかる「個人経営（自主管理方式）」

自主管理方式は、駐車場の運営や管理を個人で行う方法です。
手数料がかからず、すべての賃料が収益となりますが、利用者の募集や違法駐車の対応などの業務も自己責任で行う必要があります。
そのため、駐車場経営の知識や時間確保が必要です。
また、長期的な経営を考えると、駐車場の修繕や機器の交換などの費用も自己負担となるため、収支計画の立て方も重要です。

管理の手間をプロに任せる「管理委託方式」

管理委託方式は、駐車場の運営を管理会社や専門の業者に委託する方法です。
自分で時間を割くことなく、専門家に管理を任せることができます。

管理委託料は、業務の量や駐車場の規模によって異なりますが、通常は賃料の一定割合です。
駐車場経営の知識やノウハウを持つ業者によるサポートがあるため、初心者でも安心して始められます。
契約内容によって委託する業務を決めることができ、清掃や巡回、問い合わせ対応など、手間のかかる業務を業者に任せることもできます。

空車リスクなく安定収入を実現する「一括借り上げ（サブリース）方式」

一括借り上げ方式は、土地所有者が駐車場運営会社に土地を貸し、その賃借料を収入とする方法です。
土地の貸し出し契約を結ぶことで、駐車場の運営・管理はすべて運営会社が行います。

この方式の特徴は、駐車場の稼働率や売上にかかわらず、一定の収入が確保できることです。
駐車場経営は成果が不確定な部分もあり、不安材料になることもありますが、一括借り上げ方式ならば、安定した収益を得ることができます。

売上が増えても収益が上がらない点はありますが、管理・運営に関する負担を軽減しつつ、土地の駐車場活用が可能です。
また、整備や機器設置も専門業者に任せることができ、初期費用を抑えることもできます。

項目	個人経営	管理委託方式	一括借り上げ方式
収益の大きさ	◎（すべて自分のもの）	○（管理料が引かれる）	△（安定しているが上限あり）
手間	×（すべて自分で行う）	○（日常管理は業者任せ）	◎（ほぼ手間なし）
空車リスク	×（すべて自分で負う）	×（自分で負う）	◎（業者が負担）
専門知識	△（必要）	○（業者に相談できる）	◎（不要）
こんな人におすすめ	時間があり経営したい人	収益を狙いつつ手間を省きたい人	リスクなく安定収入を得たい人

タイムパーキングが選ばれる理由とサポート体制

私たちタイムパーキングは、特にこの「一括借り上げ方式」で多くのオーナー様から信頼をいただいております。私たちはただ土地を借り上げるだけでなく、長年の経験で培ったノウハウを活かし、その土地の価値を最大限に引き出すプランをご提案します。

オーナー様の不安に寄り添い、長期的な資産形成のパートナーとして、市場調査からオープン後の運営まで、責任を持ってサポートすることをお約束します。

初心者でも安心！駐車場経営の始め方 5つのステップ

ここまで読んで、駐車場経営の具体的なイメージが湧いてきたのではないでしょうか。この章では、いよいよ実際に駐車場経営を始めるための手順を、5つのステップに分けて分かりやすく解説します。この通りに進めれば、初心者の方でも迷うことはありません。

STEP1：市場調査と事業計画（収支シミュレーション）

何よりもまず、「その場所で駐車場経営が本当に成り立つのか」を調査します。周辺の人口、交通量、競合となる駐車場の料金や稼働状況などを徹底的に調べましょう。そして、調査結果を基に、初期費用やランニングコスト、見込み収益を算出し、具体的な事業計画を立てます。この最初のステップが、成功の9割を決めると言っても過言ではありません。

STEP2：専門業者への相談・相見積もり

事業計画が固まったら、複数の駐車場運営会社に相談してみましょう。その際、必ず複数の業者から提案と見積もり（相見積もり）を取ることが重要です。業者によって提案内容や強み、費用も様々です。1社だけの話で決めず、比較検討することで、最も信頼できるパートナーを見つけられます。

STEP3：プラン確定・契約

各社の提案を比較し、最も納得のいくプランを提示してくれた業者と契約を結びます。契約書の内容は非常に重要ですので、賃料や管理料、契約期間、解約条件など、細かい部分までしっかりと目を通し、不明な点はすべて質問して解消しておきましょう。

STEP4：必要な機器の設置・造成工事

契約が完了したら、いよいよ駐車場の工事が始まります。土地が未舗装の場合はアスファルト舗装を行い、精算機やロック板、照明、看板などを設置していきます。工事期間は土地の状況や規模にもよりますが、通常は2週間〜1ヶ月程度で完了します。

STEP5：駐車場オープン・運営開始

すべての準備が整ったら、ついに駐車場がオープンします。オープン後も、清掃やメンテナンス、利用者からの問い合わせ対応など、運営業務は続きます。一括借り上げ方式であれば、これらの業務はすべて運営会社が行いますのでご安心ください。

プロが教える！駐車場経営で儲かるための5つのコツ

最後に、あなたの駐車場が競争に勝ち、安定して利益を出し続けるための、プロだけが知る5つの秘訣を伝授します。これから解説するコツを実践するかどうかで、あなたの収益は大きく変わってくるはずです。

コツ1：成功は「立地調査」で9割決まる

STEP1でも触れましたが、成功の鍵は立地調査にあります。ただ「人が多い場所」というだけでなく、「どのような目的の人が、どの時間帯に、どれくらいの時間車を停める需要があるのか」を深く分析することが重要です。平日と休日、昼と夜で人の流れを観察し、ターゲットとなる利用者を明確にしましょう。

コツ2：儲けを左右する「料金設定」の考え方

料金は、安ければ良いというものではありません。周辺の競合駐車場の料金を調査した上で、安すぎず、高すぎない絶妙な価格を見つける必要があります。「平日の昼間はビジネス利用、夜間や休日は買い物客」など、ターゲットに合わせて時間帯別に料金を変える、長時間の利用客を取り込むための最大料金を設定するなど、戦略的な料金設定が収益UPに繋がります。

コツ3：不正利用を防ぐ「設備投資」

「暗くて汚い駐車場」と「明るくて綺麗な駐車場」、あなたが利用者ならどちらを選びますか？答えは明白ですよね。場内が明るく見通しが良いと、女性でも安心して利用できますし、防犯効果も高まります。最新の精算機やキャッシュレス決済への対応は、顧客満足度を向上させ、リピーター獲得に繋がる重要な「設備投資」です。

コツ4：信頼できる「パートナー会社」の選び方

経営を任せるパートナー会社選びは、あなたの資産の未来を左右する重要な決断です。提示された賃料の高さだけで選んではいけません。「あなたの疑問や不安に、親身になって相談に乗ってくれるか」「トラブルが起きた時に、迅速に対応してくれる体制があるか」といった、サポート体制の手厚さを見極めることが大切です。

コツ5：確定申告で損しないための「税金知識」

駐車場経営で得た所得は、不動産所得または事業所得として確定申告が必要です。その際、固定資産税や設備の減価償却費、管理委託料など、多くの費用を「経費」として計上できます。何が経費になるのかを正しく理解し、適切に申告することが、手元に残るお金を最大化する、賢い節税の第一歩です。

まとめ｜駐車場経営の成功は信頼できるパートナー選びから

ここまで、駐車場経営で儲かるためのコツから、失敗を避けるためのリスク対策、そして具体的な始め方まで、幅広く解説してきました。

駐車場経営は、他の土地活用に比べて少ない初期費用で始められ、管理の手間も少なく、安定した収益が期待できる非常に魅力的なビジネスです。しかし、その一方で、税金の問題や立地選定の難しさなど、成功のためには専門的な知識やノウハウが不可欠であることもご理解いただけたかと思います。

そして、その専門知識を提供し、オーナー様の様々なリスクを最小化してくれるのが、私たちのような「信頼できるパートナー会社」の存在です。

あなたの土地という大切な資産を、安心して任せられるパートナーを見つけること。それこそが、駐車場経営を成功させる最大のコツなのかもしれません。

もし、少しでも駐車場経営にご興味をお持ちでしたら、まずは私たちタイムパーキングにご相談ください。あなたの土地の価値を無料で診断し、最適な活用プランをご提案いたします。