空き地を所有している方の中には、その土地の有効活用に興味を持っている方がいるでしょう。土地を有効活用する方法の1つに、駐車場の経営があります。駐車場を経営することで、駐車料金・賃料という形で収入を得ることが可能です。

この記事では、駐車場の管理方法として一般的な「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3種類を詳しく解説します。さらに、駐車場管理に関する主な仕事の内容についても取り上げるので、ぜひ参考にしてください。

 

1.駐車場の管理とは?3つの管理方法も紹介

駐車場の管理とは、駐車場設備のメンテナンスや維持管理、集金、決算、清掃、トラブル対応といった駐車場運営に関わる管理全般を指します。駐車場の利便性や快適性を高めるためには欠かせない、重要な仕事です。

駐車場経営の管理方式は3種類あり、どの方法を選ぶかによって運営の手間やコストが異なります。ここでは、3つの駐車場管理方式と特徴について解説します。

 

1-1.自主管理方式

自主管理方式とは、整備や維持管理など駐車場経営に関わる業務全般を自分で行う方式です。個人で運営管理していくため、委託手数料がかからず、賃料すべてが収益となります。

その一方で、利用者の募集や看板設置、違法駐車の対応なども自分で行うため、時間と手間がかかるでしょう。駐車場経営の知識を身につけ、運営のために時間を確保する必要があります。

また、駐車場経営が長期に及ぶ場合、経年劣化による駐車場の修繕や機器の交換など、まとまった出費は避けられません。個人経営だと維持費用も自分でまかなうため、修繕費の積み立てといった長期的な収支計画が求められます。

 

1-2.管理委託方式

管理委託方式とは、管理会社や駐車場運営会社に管理を委託して駐車場を経営する方式です。個人では難しい部分を管理業者に任せられるため、運営に多くの時間を割けなくても駐車場経営に携われます。

管理委託料は、委託する業務量や駐車場の広さによって異なり、賃料の5〜10%が相場です。賃料による収益から業務委託に関わる手数料を支払っていくことを踏まえて、収支を考えるようにしましょう。

駐車場経営の知識とノウハウを持った業者にサポートしてもらえるため、駐車場経営が初めての場合でも安心です。どこまで委託するかは契約によって決められ、清掃や巡回、問い合わせ対応など、時間が取られる業務を任せることも可能です。

 

1-3.一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸して、土地の賃借料を収益とする方式です。土地の貸し出しとして契約するため、駐車場の運営・管理はすべて運営会社が行います。

一括借り上げ方式の特徴は、駐車場の稼働率や売上に関わらず、一定の収入が得られる点です。駐車場経営を始める際は、成果を上げられるかが懸念材料となる場合も少なくありません。しかし、一括借り上げ方式ならば、賃貸料という一定の収益を確保できます。

売上が上がっても収益は増えないとはいえ、管理・運営に不安や負担を感じずに、土地の駐車場活用ができるのはメリットと言えるでしょう。また、整備や機器設置も任せられる業者が多く、土地活用にかかる初期費用をおさえられます。

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2.駐車場管理における仕事内容

駐車場管理に関わる仕事内容を把握することで、どの方式で管理していくべきか判断する助けになります。また、すべて委託する場合であっても、土地のオーナーとしてどのような管理が行われているか理解しておくことは大切です。

ここでは、4つの駐車場管理業務について解説します。

 

2-1.賃料の集金

管理業務の1つは、駐車場料金を集めて管理する業務です。駐車場には、月ごとに一定料金が発生する月極駐車場と、コインパーキングのような時間貸し駐車場の2種類があり、集金方法が異なります。

月極駐車場の場合、毎月契約者から賃料を受け取り、未入金がないか管理します。口座振込だと入金の有無が把握しやすく、集金業務の負担を減らせるでしょう。滞納が長引くと収益に影響するため、滞納者には督促状を送付するといった対応が必要です。

時間貸し駐車場は、駐車場内に設置した精算機からお金を回収します。防犯上、定期的に回収するほうがよいでしょう。集金業務と同時に、釣銭金の準備やレシート・領収書を印字するための紙の補充も行います。

 

2-2.清掃・設備の管理

駐車場内を掃除し、設備の点検や修理を行って、顧客が快適に利用できるように管理します。管理が行き届いていない印象を与える駐車場だと利用者が集まりにくくなるため、清掃と設備点検は収益に関わる重要な業務です。

こまめに巡回することで、清潔さを保ち無断駐車や設備の損傷、電球切れなどに素早く対処できるでしょう。また定期的なメンテナンスは、機材の故障を防ぎ、修理費用の節約につながります。

ただし、コインパーキング経営の場合、精算機やロック板、ゲートなど駐車場機器が多く、点検・修理に専門的な技術が求められることがあります。個人での管理だと、専門業者にメンテナンス・修理を依頼する必要があるでしょう。

 

2-3.トラブル対応

駐車場内で起きたトラブルやクレーム対応も、管理業務の一環です。料金トラブル、釣銭切れ、機材の不具合など、さまざまな問い合わせに対応しなければなりません。24時間営業の時間貸し駐車場であれば、夜間対応が必要になる可能性もあります。

無断駐車や放置車両など、駐車場運営に影響を及ぼすトラブルには早期対処が必要です。駐車場利用者同士のトラブルや駐車場内での事故、近隣からの騒音苦情など、細やかな対応が求められるケースもあり、ストレスになりやすい業務です。

 

2-4.決算・確定申告

駐車場経営の収入は、決算を行い確定申告しなければなりません。毎年、売上や経費をまとめて所得を申告し、所得税を納税します。税理士に依頼しない場合は、確定申告の手続きを自身で行う必要があります。

なお、駐車場の規模が事業規模である場合は、青色申告での確定申告が可能です。最大65万円の青色申告特別控除を利用でき、課税所得を減らせるでしょう。事前に申請書の提出が必要なため、青色申告を考えている場合は前もって申請方法を確認しましょう。

出典:国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

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3.駐車場管理に関する注意点

駐車場管理を業者に依頼する場合、業者選びは後々の駐車場運営に大きく影響します。委託する際は、以下の3つのポイントに注意しましょう。

(1)周辺エリアの需要に合った駐車場づくりをする

土地周辺をリサーチして、需要に合った駐車場にしましょう。住宅地では月極駐車場の需要があると考えられます。商業施設の多いエリアは、コインパーキングの利用が期待できるでしょう。経営の方向性を定め、需要に合ったタイプの駐車場を運営できる業者を選びます。

(2)契約をよく確認して管理内容を把握する

事前に契約内容を確認し、提供される管理業務を理解する必要があります。委託したい業務内容が契約業務に含まれていないと、管理が不十分になり集客に悪影響を及ぼします。どの範囲まで任せたいかを考え、求めている駐車場管理サービスが受けられる契約にしましょう。

(3)複数社を比較検討して信頼できる業者を選ぶ

管理内容や委託料、初期費用・設備費の有無は業者によって異なります。さまざまなプランを比較して、安心して任せられる業者を見つけましょう。また、口コミだけでなく、実際に管理されている駐車場の導入事例を見ることで、信頼できる業者か判断する助けになります。

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まとめ

駐車場の管理方法には、いくつかの種類があります。自主管理方式は、駐車場の所有者が自ら管理を行う方法です。管理委託方式や一括借り上げ方式は、所有している駐車場の管理を業者に任せる方法です。管理委託方式は、管理を業者に委託して、手数料を支払う方法となります。一方で、一括借り上げ方式は駐車場の土地を業者に貸し出して、賃借料を得る方法です。

自分で管理のすべてを行おうとすると、非常に手間・コストがかかってしまいます。駐車場の管理は、管理委託方式や一括借り上げ方式により、業者に任せたほうが効率的です。状況に応じて、適切な方法を選ぶことで、駐車場を効率的に管理しましょう。

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