駐車場経営は、少額投資で始められる土地活用として高い人気があります。特に、都心部やマンション・アパートの密集したベッドタウンなどではコインパーキングの需要が高く、長期にわたって安定した収益を得られることが魅力です。その一方で、長期的な駐車場経営を進めるにあたっては、何らかのトラブルが発生することも考えられるため、対策をする必要があるでしょう。

そこで今回は、駐車場経営でよくあるトラブル内容と対処法について詳しく説明します。トラブルを防ぐためのポイントも紹介するため、月極駐車場・コインパーキング経営を検討している方はぜひ参考にしてください。

 

1.駐車場経営でトラブルはなぜ起こる?

駐車場経営は、代表的な不動産投資・土地活用の手段であるマンション・アパート経営と比較してトラブルが生じる可能性は低いことが特徴です。しかし、駐車場経営にトラブルは無縁というわけではなく、経営を続けるにあたっては思いがけないトラブルに直面することも十分に考えられます。

駐車場経営でトラブルが発生する背景としては、下記が挙げられます。

  • 駐車場の管理不行き届き
  • 使いにくい駐車場のレイアウト
  • 料金設定や駐車場ルールの不明瞭さ 等

経営する駐車場において、こうした背景が1つでも当てはまっていればトラブルが起こりやすくなります。たとえ1つの問題を解決に導けても、また新たに別の問題が勃発する可能性もあるため、根本改善が不可欠です。

 

2.駐車場経営でよくあるトラブルと対処法を紹介

駐車場経営には、「膨大な初期コストがかからない」「住宅を建てられない変形地でも活用できる」「エリアによっては十分な需要が見込める」など多くのメリットがあります。しかし、さまざまなトラブルに直面することによって「失敗した」と感じる可能性もゼロではありません。

できる限りトラブルを引き起こさないため、そして万が一トラブルが発生しても早期解決に導くためには、事前によくあるトラブル内容と対処法を把握することが重要です。ここからは、よくある駐車場トラブルの例とそれぞれの対処法を紹介します。

 

2-1.料金の未払い

駐車場経営に起こりがちなトラブルの1つが、駐車場料金の未払いです。月極駐車場の場合は支払期日までに月極駐車場代が支払われなかったり、コインパーキングの場合は精算機での支払いが行われずに出庫されてしまったりすることで生じます。

特にコインパーキングであれば、フラップ板やゲートバーを壊して無理やり出庫するパターンがあり、未納分の料金に加えて機器類の修理代といった損害が発生することに注意が必要です。

料金の未払いトラブルに対する対処法は、月極駐車場とコインパーキングで異なります。

月極駐車場の場合は、契約時にあらかじめ契約書を結ぶことが大切です。その上で未払いが生じた場合は、契約者の自宅へ請求書や催促状を送付し、それでも滞納が続くようであれば弁護士などに相談し、然るべき対処をとりましょう。

コインパーキングで料金の未払いトラブルが生じた際は、警察にすぐ通報し、駐車料金の督促や内容証明の送付などを行います。また、場合によっては、「料金看板の表示が分かりにくい」といった理由から駐車場オーナー側の管理不足とみなされる可能性もあります。こうした結果とならないためにも、あらかじめ料金設定を分かりやすい場所に表記しましょう。

 

2-2.無断駐車

無断駐車は、月極駐車場に起こりやすいトラブルというイメージもありますが、コインパーキングでも起こり得ます。

月極駐車場の場合は、契約者以外の方が勝手に駐車するというのが最も多いトラブルのパターンです。コインパーキングの場合は、一般利用と見せかけて車を放置するパターンが多くなっています。一種の不法投棄であり、月極駐車場でも起こり得るトラブルです。

コインパーキングで無断駐車が生じた場合は、同時に駐車料金も踏み倒されるほか、一旦の撤去費用はオーナーが負担しなければならないケースも少なくありません。

無断駐車のトラブルが生じた際の対処法としては、「すぐに警察へ通報し防犯カメラを確認してもらう」が有効です。また、看板に「不正駐車は通報します」という文言を目立つように掲示するほか、定期的に巡回することで無断駐車を最大限防げるでしょう。

 

2-3.駐車場内での事故

「車同士の接触」や「人身事故」、さらに「駐車場設備への接触・破損」といった駐車場内での事故は、月極駐車場・コインパーキングのいずれでも起こりがちなトラブルです。

意図的な事故や過失割合が明確となった事故に関しては、事故を起こした運転手に責任が問われます。しかし、駐車場経営にあたってはオーナーが管理者として正しく管理することが義務付けられているため、ケースによってはオーナーに責任が問われることとなります。

また、駐車場経営を管理会社に一任している場合、駐車場内での事故は基本的に管理会社がすべて対応してくれますが、事故によって破損した設備の修理費などはオーナーが負担しなければなりません。

駐車場内での事故トラブルが生じた際の対処法としては、なるべく早い段階で対応することが最も大切です。また、修理費で大きな負担を背負わないためにもあらかじめ保険に加入したり、そもそも事故が起こりにくい駐車場レイアウトを設計したりすることも大切です。

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2-4.ごみの投棄

家庭用ごみや粗大ごみといった各種ごみの不法投棄も、駐車場経営によくあるトラブルの1つです。特に、時間を問わず誰でも入れる上、無人で運営されるコインパーキングではごみの投棄被害に遭いやすくなっています。

ごみが投棄された清潔感のない駐車場は利用者から敬遠されるほか、さらにごみが投棄されやすい環境になります。加えて、景観の悪化・悪臭の発生などによって近隣住民から苦情が届くなど、より大きなトラブルが発生する可能性もあるでしょう。

ごみの投棄トラブルが発生した際は、速やかにごみを回収することが大切です。また、ごみが投棄された環境を放置しないためにも、定期的な見回りとこまめな清掃も行いましょう。管理が行き届いた清潔な駐車場は多くの利用者から好印象を抱かれ、稼働率や収益にも良い影響を与えます。

 

2-5.借主・近隣住民からの苦情

月極駐車場やコインパーキングでは、借主や利用者・近隣住民からの苦情トラブルが発生する可能性もあります。それぞれのよくある苦情内容は、下記の通りです。

月極駐車場の借主
  • 「照明が足りておらず、夜間の入出庫が危険だ」
  • 「出入口の見通しが悪いため、どうにかしてほしい」
  • 「両隣に契約されている車がいずれも大型で、入出庫しにくい」 等
コインパーキングの利用者
  • 「料金表示が分かりにくい」
  • 「ピーク時に精算機が故障した」
  • 「フラップ板またはゲートバーが開かない」
  • 「駐車場に戻ってきたら車が傷ついている」 等
駐車場の近隣住民
  • 「照明が明るすぎる」
  • 「車の排気ガスが自宅まで入ってくる」
  • 「車のエンジン音や利用者の話し声がうるさい」 等

このように、苦情内容は千差万別であり、駐車場利用者の要望に対応することで近隣住民の苦情が増える可能性も考えられます。したがって、すべての苦情に対応するのは実質不可能と言えるでしょう。

苦情への対処法は内容によっても細かに異なるものの、すぐに対処すべきもの・双方の意見を踏まえた上で検討が必要なものをしっかり分けて、適切に対応する必要があります。

また、個人経営方式の場合は駐車場経営者が1人で判断できず、クレームの収集がつかなくなることからさらなるトラブルが発生するおそれもあります。そのため、駐車場経営のプロである専門管理会社に相談し、常に適切なトラブル対応のできる体制を整えておくことが大切です。

 

3.駐車場経営でのトラブルを防ぐためのポイント

駐車場経営は少額投資でも始められる土地活用方法として人気の一方、さまざまなトラブルによって予期せぬ出費が必要となるおそれもあります。トラブル発生時は速やかに対処することも当然大切ですが、特に重要なのは「トラブルの防止」です。

駐車場経営で考えられるトラブルを防ぐためには、下記のポイントを押さえましょう。

  • トラブルが発生しにくい駐車場レイアウトにする
  • 日頃から見回りしておく
  • 設備機器の定期的なメンテナンス・管理を行う
  • 経験豊富な管理会社を選ぶ
  • 管理会社との契約内容・委託範囲を確認しておく

駐車場経営に関する専門的な知識を有していない方は、駐車場運営会社・管理会社へ委託することをおすすめします。運営管理をプロに委託することで、トラブル対策を講じてくれるほか、万が一駐車場トラブルが発生しても24時間365日体制で即座に対応してもらえます。

なお、管理会社と契約する際は、双方の責任の範囲をしっかり確認しておきましょう。

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まとめ

駐車場経営をするにあたって、何らかのトラブルに直面する可能性もゼロではありません。具体的なトラブルの例としては、料金の未払い・無断駐車・駐車場内での事故などが挙げられます。これらは、駐車場の管理不行き届きや使いにくい駐車場のレイアウト、さらに料金設定や駐車場ルールの不明瞭さが根本的な原因となっている可能性もあります。

また、オーナーが1人で一つひとつのトラブルへの対処と根本解決を目指すことは困難です。万が一トラブルが発生した際もすぐに対応するため、そしてトラブルを未然に防ぐためには、駐車場経営のプロである管理会社に管理業務を委託するとよいでしょう。

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