【保存版】駐車場経営のリスク7選｜失敗事例から学ぶ回避策と始め方

「駐車場経営は、手軽に始められて儲かるらしい」
「でも、本当にそんなにうまい話なのだろうか？何か大きな落とし穴があるんじゃないか…」

土地活用として駐車場経営を真剣に検討されているあなただからこそ、今、そんな期待と不安の狭間にいるのではないでしょうか。その慎重な姿勢は、事業を成功させる上で最も重要な資質です。

ご安心ください。この記事は、甘い話だけを並べる営業パンフレットではありません。

あなたの事業を守るために、駐車場経営に潜むあらゆるリスクを包み隠さず提示し、そして、そのすべてに対する具体的な回避策を、専門家の視点から徹底的に解説する「リスク管理の完全ガイド」です。

駐車場経営の全リスク7選と具体的な回避策

駐車場経営には、大きく分けて「収益に関するリスク」と「運営・トラブルに関するリスク」の2種類が存在します。ここでは、オーナー様が直面する可能性のある7つの具体的なリスクと、それぞれに対する有効な対策をセットで見ていきましょう。

収益に関するリスク

事業である以上、お金に関するリスクは最も重要です。ここでは、収益計画が狂ってしまう可能性のある3つのリスクを見ていきましょう。

リスク1：稼働率が上がらず儲からない

最も根本的で大きなリスクが、この「収益が想定を下回る」リスクです。
初期投資をしてオープンしたものの、想定していたよりも利用者が少なく、ガラガラの状態が続き、収益が上がらないケースです。

売上がなければ、初期費用の回収どころか、毎月の固定資産税や維持費で赤字になってしまいます。

対策：データに基づく正確な市場調査と料金設定

このリスクを回避する鍵は、事業開始前の徹底した市場調査にあります。

感覚や期待だけでなく、周辺の交通量、近隣の競合駐車場の料金と稼働状況、どのような層（例：平日昼間のビジネス利用、休日の買い物客）の利用が見込めるかといった客観的なデータに基づき、現実的な収益予測と、その地域で最も競争力のある料金設定を導き出すことが不可欠です。

リスク2：近隣への競合出現による価格競争

あなたの駐車場が順調に収益を上げ始めると、近隣に新たな競合駐車場が出現することがあります。
そして、その競合があなたの駐車場よりも安い料金を設定した場合、厳しい価格競争に巻き込まれ、収益性が一気に悪化するリスクがあります。

対策：差別化戦略と顧客満足度の向上

価格だけで勝負するのは得策ではありません。
「あそこの駐車場は、広くて停めやすい」「夜でも明るくて安心できる」「清掃が行き届いていて気持ちが良い」といった、価格以外の付加価値で差別化を図ることが重要です。

質の高い駐車場は、多少料金が高くてもリピーターに選ばれ続け、安定した経営に繋がります。

リスク3：初期費用の回収が長期化する

アスファルト舗装や精算機の設置など、駐車場経営にはある程度の初期費用がかかります。
収益計画が甘いと、この初期費用を回収するまでに想定以上の年月がかかってしまい、資金繰りが苦しくなるリスクがあります。

対策：綿密な収支シミュレーションと出口戦略

事業開始前に、初期費用、ランニングコスト、予測収益を基にした詳細な収支シミュレーションを行い、「何年で投資を回収できるのか」という計画を明確にしておくことが重要です。

また、万が一事業がうまくいかなかった場合に、「いつまでに投資を回収できなければ撤退する」といった出口戦略をあらかじめ決めておくことも、リスク管理の観点から有効です。

運営・トラブルに関するリスク

日々の運営の中で発生しうる、頭の痛いトラブル。これらはオーナー様ご自身で対応するには、あまりにも負担が大きいものばかりです。

リスク4：不正駐車や料金の踏み倒し

コインパーキング運営で必ずと言っていいほど直面するのが、料金を支払わずに出庫する「料金踏み倒し」や、長期間にわたって車両を放置する「不正駐車」です。
これらは直接的な収益ロスになるだけでなく、対応にも多大な手間がかかります。

対策：防犯カメラ・ロック板の設置と警告看板

物理的な対策として、ロック板（フラップ板）の設置は不正出庫の防止に極めて有効です。

また、防犯カメラは不正行為の抑止力になると同時に、万が一の際の証拠となります。
「不正駐車は警察に通報します」といった毅然とした内容の警告看板を設置することも、トラブルを未然に防ぐ上で重要です。

リスク5：場内での物損事故や利用者間のトラブル

駐車場内では、車両同士の接触事故や、車上荒らし、利用者間の口論といった、様々なトラブルが発生する可能性があります。オーナーとして、その責任を問われるケースも考えられます。

対策：賠償責任保険への加入と緊急時対応フローの確立

万が一の事故に備え、施設賠償責任保険への加入は必須です。保険に加入しておくことで、損害賠償のリスクをカバーできます。

また、トラブル発生時にオーナー様自身が対応するのか、管理会社が対応するのか、警察への連絡はどうするのか、といった緊急時の対応フローをあらかじめ明確に定めておくことが、迅速で適切な初期対応に繋がります。

リスク6：騒音や照明による近隣からのクレーム

特に住宅街に隣接する駐車場の場合、「夜中の車の出入りやドアの開閉音がうるさい」「照明が明るすぎて、寝室まで光が差し込む」といった、近隣住民からのクレームが発生するリスクがあります。

一度関係が悪化すると、その後の運営に大きな支障をきたす可能性があります。

対策：事前の説明と配慮ある設備設計

駐車場をオープンする前に、近隣住民の方々へ工事内容や運営方針について事前に丁寧に説明し、理解を得ておくことが非常に重要です。

また、設計段階で、騒音の出にくいロック板を採用したり、照明の角度を調整したりといった、専門家ならではの配慮ある設備設計を行うことで、多くのクレームは未然に防ぐことができます。

リスク7：固定資産税の増加リスク

駐車場経営は、アパート経営と違い、土地に対する固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されません。
そのため、これまで宅地として利用していた土地などを駐車場にした場合、この特例が解除され、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるリスクがあります。

対策：事前に税額の変化を把握し事業計画に織り込む

このリスクは、事前に知っていれば対策が可能です。
土地の活用方法を変更する前に、必ず市町村の役所で固定資産税額がどの程度変動するのかを確認しましょう。

そして、その増額分をランニングコストとして、事業計画に正確に織り込んでおくことが、後悔しないための絶対条件です。

駐車場経営のリアルな失敗事例と学ぶべき教訓

リスクをより身近なものとして理解するために、実際にあった失敗事例を見ていきましょう。
他人の失敗から学ぶことは、あなたの成功への一番の近道です。

ケース1：安易な料金設定で赤字経営に

Aさんは、駅に比較的近い土地を相続したため、楽観的な収益予測でコインパーキングを始めました。
しかし、周辺にはより駅に近い競合駐車場が多数存在。

Aさんは競合調査を怠り、強気な料金設定にしたため、利用者は全く集まらず、毎月の売上は維持費にも満たない赤字状態に。結局、1年で閉鎖に追い込まれました。

ケース2：ずさんな管理で利用者が離反し閉鎖

Bさんは、副業として月極駐車場を始めましたが、本業が忙しく、管理を怠っていました。
場内にはゴミが散乱し、区画線も消えかかった状態に。

契約者から何度も改善を求められましたが、対応が遅れた結果、次々と解約が相次ぎ、利用者がゼロになってしまいました。

ケース3：業者選びの失敗でトラブル対応に疲弊

Cさんは、初期費用の安さだけを理由に、実績の少ない格安の運営会社に管理を委託しました。

しかし、その会社はトラブル対応のノウハウがなく、精算機の故障や近隣からのクレームが発生しても、迅速な対応ができません。結局、オーナーであるCさん自身が昼夜問わず対応に追われ、心身ともに疲弊してしまいました。

最大のリスク対策は経営方式の選択にある

ここまで様々なリスクと対策を解説してきましたが、実はこれらのリスクの大部分は、どの「経営方式」を選ぶかによって、その責任の所在やオーナー様の手間が劇的に変わります。
ここでは、代表的な3つの経営方式を、リスク対策の観点から比較してみましょう。

オーナーが全リスクを負う「自主管理方式」

オーナー様自身が、駐車場の管理・運営のすべてを行う方式です。
最大のメリットは、運営会社に支払う手数料がないため、売上がすべて自分の収入になること。

しかし、それは同時に、この記事で解説してきた収益悪化のリスクから、日々のトラブル対応、クレーム処理、修繕の手配まで、すべてのリスクと手間をあなた自身が100%負うことを意味します。

専門的な知識と豊富な時間を持つ、上級者向けの方式と言えるでしょう。

運営リスクの一部を委託する「管理委託方式」

日々の清掃や集金、緊急時対応といった運営・管理業務を、専門の運営会社に委託する方式です。
これにより、オーナー様は日々の運営にかかる手間というリスクを大幅に軽減することができます。

ただし、注意しなければならないのは、これはあくまで「業務の代行」であるという点です。
稼働率が上がらず儲からない、といった収益に関するリスクは、引き続きオーナー様自身が負うことになります。

収益・運営リスクをまとめて解消する「一括借上げ方式」

土地活用が初めての方や、リスクを極限まで避けたい方に最もおすすめなのが、この「一括借上げ（サブリース）」方式です。

これは、運営会社があなたの土地を丸ごと借り上げ、その上で自社の駐車場として運営する方式です。
あなたは運営会社に対して土地を貸す「大家」という立場になり、実際の駐車場の稼働状況や売上に関わらず、毎月決まった固定の賃料を受け取ることができます。

この方式を選ぶことで、あなたは以下のような、これまで解説してきたほとんどのリスクから解放されます。

リスクの種類	自主管理	管理委託	一括借上げ
収益リスク （儲からない・競合出現）	×（すべて負う）	×（すべて負う）	◎（回避できる）
運営リスク （トラブル・クレーム対応）	×（すべて負う）	○（軽減できる）	◎（回避できる）
管理の手間	×（非常に多い）	○（少ない）	◎（ほぼゼロ）

つまり、一括借上げ方式は、駐車場経営の「おいしいところ（安定収入）」だけを享受し、「大変なところ（リスクと手間）」はすべてプロに任せることができる、極めて合理的な選択肢なのです。

リスク回避のためのパートナー会社選び3つの鉄則

経営方式の重要性をご理解いただけたところで、次に考えるべきは「どの会社に任せるか」です。
特に、管理委託や一括借上げを検討する場合、パートナーとなる運営会社の質が、あなたの事業の成否を文字通り左右します。

良いパートナーを見極めるための「3つの鉄則」を覚えておきましょう。

鉄則1：地域特性を熟知した豊富な実績

駐車場経営の収益は、その土地が持つ地域特性に大きく影響されます。
信頼できるパートナーは、ただ全国展開しているだけでなく、あなたの土地があるエリアでの豊富な運営実績を持っています。

その地域ならではの人の流れ、曜日や時間帯ごとの需要の波、競合の料金体系などを熟知しているからこそ、データに裏打ちされた、精度の高い事業計画を立てることができるのです。

鉄則2：24時間365日の緊急対応体制

「夜中に精算機が故障してお金が戻らない」「出庫できない車がいて、他の利用者が怒っている」――
駐車場のトラブルは、時間を選んではくれません。

こうした深夜や休日の緊急事態に、迅速に駆けつけてくれる専門スタッフと、24時間対応のコールセンターが整備されているかは、絶対に譲れない条件です。この体制が、あなたと利用者の「もしも」の時の安心を守ります。

鉄則3：客観的データに基づく収益・リスク診断

誠実なパートナーは、「絶対に儲かります」といった根拠のない話はしません。
あなたの土地の現地調査と周辺の市場データを徹底的に分析し、具体的な収益シミュレーションを、その算出根拠と共に明確に提示してくれます。

そして、メリットだけでなく、その土地特有の潜在的なリスクや懸念点についても包み隠さず説明し、その対策まで一緒に考えてくれる会社こそ、本当に信頼に値するパートナーです。

タイムパーキングと始めるリスク対策済みの駐車場経営

ここまで、駐車場経営のリスクと、その回避策としてのパートナー選びの重要性について解説してきました。
私たちタイムパーキングは、まさにその「リスク対策」を事業の核とし、オーナー様が安心して経営を始められるためのサービスを追求してきた、土地活用のプロフェッショナルです。

空車リスクをオーナー様が負わない「一括借上げ」プラン

タイムパーキングの「一括借上げ」プランなら、駐車場の稼働率がたとえ0%でも、毎月決まった安定した賃料収入をお約束します。

収益が変動するリスクはすべて私たちが引き受けますので、オーナー様は将来にわたって安心して事業計画を立てることができます。

24時間対応の安心管理サポート体制

私たちの管理体制は、24時間365日、オーナー様と利用者様からのご連絡に対応しています。

機器の故障や利用者間のトラブルといった緊急事態には、専門スタッフが迅速に現地へ出動。
オーナー様が夜中に電話で起こされたり、休日に現場へ駆けつけたりといったご負担は一切ありません。

停めやすさを追求したトラブル未然防止設計

私たちは、トラブルが起きてから対応するだけではありません。
そもそもトラブルが起きにくい駐車場を作る「未然防止」の視点を大切にしています。

場内を隅々まで照らす明るい照明、運転が苦手な方でも安心して停められる広い車路や駐車スペースなど、停めやすさと安全性を追求した設計思想が、利用者間の事故や犯罪のリスクを低減させます。

まとめ

駐車場経営には、収益、運営、トラブルなど、確かに様々なリスクが存在します。
しかし、それらのリスクは、一つひとつ内容を正しく理解し、適切な対策を講じれば、決して怖いものではありません。

そして、その最も効果的で、賢いリスク対策が、信頼できるプロをパートナーに選び、リスク管理そのものを委託してしまうという選択です。

あなたの土地には、あなたがまだ気づいていない大きな可能性があります。
そして、その可能性を阻んでいるのが、漠然とした「リスクへの不安」かもしれません。

その不安を、具体的な「安心」に変えるために。まずは第一歩として、あなたの土地に潜むリスクと、それを上回る収益の可能性を、専門家の目で診断してみませんか。

タイムパーキングの無料収益診断では、データに基づいた客観的な分析結果をご報告します。
どうぞお気軽にお問い合わせください。