駐車場経営の収益はいくら？儲かるコツと月極vsコインパーキングの失敗・成功事例

「駐車場経営の収益は低いって本当？」「本当に儲かるのだろうか」等、土地活用で悩みや不安を抱える方は少なくありません。

駐車場経営の収益（10台規模）は、月5万〜80万円程度で、立地や運営形態（月極またはコインパーキング）により大きく異なります。
初期費用は、賃料固定型（一括借り上げ）の場合は原則無料、自営型では5〜10台規模で約300万円がかかります。

アパートやマンション経営と比べ、初期費用が安く始めやすい土地活用方法として注目されています。
しかし「空車が多く失敗した」「固定資産税が高い」等の声も存在します。

本記事では、駐車場経営の収益相場、月極とコインパーキングの違い、成功・失敗事例を解説します。
固定資産税の仕組みや対策についても触れていますので、ぜひ最後までご覧ください。

駐車場経営の収益とは？

駐車場経営の収益（10台規模）は、月5万〜80万円程度です。
これを年間の売上に換算すると、約60万円〜1,000万円が目安となります。

【10台規模の年間収益（売上）目安】

運営形態	年間収益の目安	特徴
月極駐車場	約60万〜480万円	「台数×賃料」が収益の上限。 相場目安：地方都市 1台5,000円〜、都心 1台4万円〜。
コインパーキング	約200万〜1,000万円	立地、稼働率によりおおきく変動。 好立地なら年収1,000万円超も。

初期費用も、運営モデル（賃料固定型と自営型）によって異なりますのでチェックしておきましょう。

運営モデル	初期費用	注意点	メリット
賃料固定型 （一括借り上げ） 運営会社に土地を貸し、毎月一定の賃料を受け取る	原則無料	舗装・整地、建物の解体が必要な場合は別途費用がかかる	空車リスクが低い、管理の手間やトラブルの処理も必要なし
自営型 自分で設備を購入し、運営する	5〜10台規模で、約300万円 （精算機・フラップ代等）	初期費用がかかり、 空車リスクがある	軌道に乗れば高い売上が期待できる

駐車場経営は収益が低い？固定資産税は、駐車場でも減免される制度がある！

駐車場経営は「収益が低い」「儲からない」というオーナーの声もあります。
失敗例の理由として挙げられるのは、立地が悪い（需要が低い）、周辺相場よりも高めの料金設定等です。

また、駐車場は住宅用地のように固定資産税の軽減措置がありません。
固定資産税は、「固定資産評価額」×1.4％で計算しますが、住宅用地の場合は固定資産税が以下の通り軽減されます。

一般住宅用地	固定資産評価額×1/3
小規模住宅用地	固定資産評価額×1/6

「やはり駐車場は、固定資産税の負担が重く失敗してしまうのでは？」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、駐車場経営においても、固定資産税・都市計画税が減額・減免される制度が存在します。

例えば、住宅用地以外の宅地等は、地価が急激に上昇し税負担が大幅に上昇する場合固定資産税・都市計画税の減額制度が設けられています。

出典：東京都主税局「土地の負担調整制度 非住宅用地」

そして、東京都は23区内に一定の要件を満たす非住宅用地（駐車場・商業ビル・店舗の敷地等）を所有するオーナーに対して、固定資産税及び都市計画税の税額の２割を減免しています。

出典：東京都主税局「ガイドブック都税2025」

2割の減免制度は時限措置ですが、2026年度も継続されます。
2025年度の対象は約22万件で、約293億円の税金が軽減されました。

駐車場経営は、失敗する可能性もあります。
しかし、実績が豊富な運営会社と契約し、サポートを受けながら運営することで、上記のような情報が手に入ります。

信頼できるパートナーと共に事業を進めることで、固定資産税の負担を考慮しても収益が期待できるのです。

個人でもできる！駐車場の種類：月極orコインパーキングのメリット・デメリット

駐車場経営を始める際は、種類と経営方法（管理方式）の選択が重要です。
それぞれの特徴を理解し、合った方法を選びましょう。

1.月極駐車場

月極駐車場は、月単位で契約者から固定賃料を受け取る方式です。メリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット	定期契約者がいれば、収入は安定初期費用をおさえられる 管理の手間が比較的少ない
デメリット	収益の上限は「台数×賃料」で固定 空きが出ると収益が減少 定期利用者が少ない地域では需要が低い

空きが出ると収入が途絶えますので、周辺の相場に合わせた適切な価格設定と集客が重要です。

2.コインパーキング（時間貸し）

コインパーキングは、時間単位で不特定多数の利用者から料金を徴収する方式です。

メリット	・稼働率が高まるほど収益が伸びる ・早朝・深夜等、24時間常に稼働する可能性がある ・単価を上げると、面積あたりの売上を最大化できる
デメリット	・初期費用がかかる（10台規模で約300万円程度） ※賃料固定型（一括借り上げ）は、初期費用が原則無料 ・強力な競合が現れる、近隣の商業施設の閉店等により稼働率が落ちる

駐車場の経営方法(管理方式)は3種類

駐車場の3つの経営方法を、表にまとめてみました。

経営方法	収益性	手間・リスク	概要	向いている人
自主管理	大	多い	オーナーが集客、設備導入、清掃、集金等すべての業務を行う。売上は全て自分の収入に	駐車場が近隣にあり、管理をする時間がある
管理委託	中	普通	設備投資はオーナーが負担し、管理をプロに外注	遠方の土地を活用する場合管理の手間を省きたい
一括借り上げ	安定	無し	運営会社に土地を貸し、固定賃料を受け取る。設備費やトラブル対応も業者負担	手間をかけずに安定収入を得たい初めて駐車場経営をする方

自主管理方式は、料金相場が低い地域では「手間や時間がかかる割に収益が低い」と感じる方も多いようです。

管理委託方式は遠方の土地を活用する場合や、管理の手間を省きたい方に適しており、3つの中で最もバランスが取れた方法と言えるでしょう。

一括借り上げ方式は、稼働率に関わらず毎月安定した賃料収入が手に入り、設備投資や管理業務、トラブル対応等は業者が行います。

「利用していない土地があるけど、自分で経営・管理できない」という方には、管理委託方式・一括借り上げ方式が合っているでしょう。

駐車場経営のメリット6つ

駐車場経営は、初期費用・維持費が安い等6つのメリットがあります。

1.初期費用が比較的安く、リスクをおさえられる

アパートやマンションのように建物を建てる必要が無いため、駐車場経営は初期費用が安いと言われています。

特に一括借り上げのコインパーキングは、初期費用がほぼゼロで自営でも設備費用が300万円程度(5〜10台規模)です。
賃貸経営では数千万円、都心になると数億円単位の借り入れが必要ですので、ローンを避けたい方に適しています。

2.狭小地や変形地でも収益化できる

間口が狭い土地、不整形地、接道義務を満たさない等建築基準法の制限がある土地等建物が建てられないような土地でも、駐車場であれば経営は可能です。

3.「とりあえず」で始められ、転用しやすい

賃貸経営や商業施設・介護施設運営等、建物を建てる土地活用は始めるまでにコストと時間がかかり、リスクも高くなる傾向があるため「なかなか踏み出せない」という方は多いでしょう。

駐車場経営は、始めるまでのハードルが比較的低く、将来的に土地を売却する、家を建てる予定があっても、解体・撤去がスムーズです。

売却時も更地に近い状態で対応可能で、長期的な土地活用計画の「つなぎ」としても活用できます。

4.維持費が安い

賃貸住宅・施設の経営は、建物や設備の修繕・清掃等の維持費が高めです。
駐車場も精算機やフラップ板の保守点検や道路の補修費用がかかりますが、維持コストは低めとなっています。

5.災害リスクが低い

日本は、位置・地形・地質・気象等自然的条件から、台風・豪雨・地震・津波等による災害が発生しやすい傾向があります。

出典：内閣府「防災白書」

近年自然災害の激甚化・高頻度化が進んでおり、災害による建物の損壊リスクも高くなっています。
火災保険・地震保険の保険料も上昇しています。

駐車場は、建物がないため火災保険料が不要または安価で、地震や火災による損害リスクは低めです。

6.相続税対策にも活用できる

2026年度の税制改正大綱（税制改正のたたき台）で、相続税の貸付用不動産の評価方法が見直されることが分かりました。

現行	建物：固定資産税評価額（時価の約7割） 土地：路線価方式（時価の約8割）または倍率方式
改正案	課税時期前5年以内に対価をともなう取引により取得・新築をした一定の貸付用不動産は課税上の弊害がない限り、取得価額を基に計算した価額の8割

出典：自由民主党・日本維新の会「令和8年度与党税制改正大綱」

税制改正が実施されると、富裕層の貸付用不動産を利用した節税は封じられてしまうでしょう。

駐車場を相続したケースでも、評価方法が路線価方式（時価の約8割）から取得価額の8割になる可能性があります。

ただし、土地の相続は「小規模宅地等の特例」により、一定の要件を満たすと相続税評価額から50～80％が減額されますので相続税対策として活用できます。

駐車場経営3つのデメリット

参入のハードルが低いため競合も参入しやすい、立地に左右される等のデメリットもあります。

1.競合が参入しやすい

賃貸経営等他の土地活用よりも始めやすいため、ライバルの参入ハードルも低い傾向があります。
例えば近隣に大手コインパーキングが参入し、価格競争に巻き込まれて収益が低くなるリスクがあるのです。

2.立地に大きく左右される

公共交通機関が充実したエリア、人口減少が進む地方都市等は駐車場の需要が低く収益を出すことは困難でしょう。

3.リスクも低いがリターンも低い

賃貸経営等と比較すると、初期費用が少なくリスクが低いですがリターンも低めです。
始める前に、利回りを試算してもらいましょう。

駐車場経営で「収益が出ない」失敗パターン：契約台数が半減した月極駐車場

実際にあった、駐車場経営の失敗例を紹介していきます。

Aさんは、約50年前勤務先の自動車販売会社の販売車置き場として隣接地を駐車場化し、30台規模で自主管理の経営をスタートしました。
当初は自動車販売会社と近隣企業の従業員が利用し、ほぼ満車状態が続いていました。

しかし現在は契約台数が17台まで減少し、稼働率は約57%に低下。
大口顧客の移転により収益が半減し、将来に不安を抱えています。

主な失敗要因は、立地が佐賀市で50年の間に人口が減少していった点、大口顧客への依存、稼働率が低下しても、管理委託やコインパーキング化等に転換しなかった運営方式の見直し不足が挙げられます。

駐車場経営の成功事例:需要の変化を読み取り、時間貸し駐車場を拡大

Bさんは、駅前付近に収容台数100 台程度の駐車場を運営していました。

会社が多く立地しており月極駐車場としてのニーズが高かったものの、周辺オフィス・業務ビル等が解体され月極のニーズが一気に減少しました。

Bさんは収入を確保していくため、立体駐車場化により収容台数を404台（月極250 台、残り154台を時間貸し）増加させました。
加えて最初の1時間を割安に設定することで、夜間の飲食店利用客の取り込みに成功し、整備費は4～5年で回収、現在1日約300台の利用実績があります。

駐車場経営で儲けるための具体的な戦略

駐車場の収益を最大化し、安定した経営を実現するためには、上の事例のような戦略的なアプローチが必要です。
具体的な戦略を2つ紹介していきます。

1.周辺の需要を徹底的に分析

駐車場経営は、立地の需要に左右されます。

月極駐車場は、周辺マンションの駐車場設置率や、法人車両のニーズを確認しましょう。

コインパーキングは、周辺に銀行・クリニック・人気飲食店等「短時間利用」を促す施設があるかが重要です。

2. 稼働率を最大化するための料金設定

近隣の料金相場より高く設定すると、稼働率は下がる傾向にあります。

例えばオフィス街は平日昼間、住宅街は夜間・土日の料金を最初の1時間だけ割安に設定する等、「24時間フル稼働させるための収益モデル」を構築しましょう。

高い収益を見込むなら「都心のコインパーキング」

「都心・繁華街のコインパーキング」を運営するオーナーは、高い収益を出す傾向があります。

都心部では土地の価格が高い分、駐車ニーズが極めて高く、1台あたりの回転率が地方より高めです。
都心や駅近に土地をお持ちの場合、まずは一括借り上げで、初期費用0円の収益プランを検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

駐車場経営は、初期費用が比較的安く、狭小地や変形地でも始められる土地活用です。

上の成功例のように、駅近の土地はコインパーキングで高収益が見込めます。

駐車場経営では、信頼できる業者選びも重要なポイントです。
土地活用に詳しく、宅建士の資格を持つ社員が在籍している業者を選びましょう。

自分の土地がどのくらい収益化できるかは、立地や周辺環境によって大きく異なりますので、業者に現地調査を依頼し収益性を見極めてもらいましょう。

まずは専門の業者への相談をおすすめします。