空き地の活用方法とは？放置するデメリットや知っておくべきポイントも解説

近所で見かける空き地、なんとなく寂しい印象を抱いたことはありませんか？

草がぼうぼうで荒れた空き地は、一見すると何も価値がないように見えるかもしれません。
しかし、実はその空き地は、大きな宝の山になる可能性を秘めているのです。

空き地を有効活用すれば、新たな収益源を生み出すことも可能です。
例えば、駐車場やコインパーキング、太陽光発電など、様々な活用方法があります。

この記事では、空き地を放置するデメリットと、賢く活用する方法について詳しく解説します。
あなたの空き地を活かせるヒントがきっと見つかるはずです。

空き地を放置するデメリット

空き地を有効活用せずに放置しておくと、以下のような3つの問題が発生します。

1. 税金がかかる

たとえ何も使用していなくても、空き地には固定資産税や都市計画税が課税されます。
郊外の土地だからといって安心できません。
数年分の税金を積み重ねれば、決して無視できない金額になるでしょう。

しかし、空き地を有効活用することで、これらの税金を大幅に節約することができます。
例えば、空き地に戸建て住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税評価額が下がり、固定資産税や都市計画税が軽減されるのです。

土地活用には様々な方法がありますが、節税効果という点では、住宅建設が最も有効と言えます。

2. 維持費用がかかる

空き地を放置していても、維持費用は発生します。

草刈りや清掃などの管理費用はもちろん、不法投棄されたゴミの処分費用も負担する可能性があります。
放置期間が長くなればなるほど、維持費用は累積し、大きな出費となります。

3. 近隣トラブルが発生する

空き地を放置していると、以下のような近隣トラブルが発生する可能性があります。

• 雑草や害虫の繁殖による近隣住民への被害
• 敷地内への不法投棄
• 子どもによる敷地内への侵入や事故
• 犯罪の発生
• 景観悪化による近隣住民からの苦情

特に、住宅街にある空き地は、景観が悪化し、治安面でも問題となる可能性が高くなります。
放置された空き地は、地域全体の治安悪化にもつながりかねません。

空き地の活用方法

所有している空き地を有効活用して、安定的な収益を得たいとお考えの方も多いのではないでしょうか？
空き地を放置しておくと、固定資産税や維持費がかかるだけでなく、近隣トラブルが発生するリスクもあります。

そこで今回は、空き地を収益に変える代表的な活用方法と、その選び方をご紹介します。

1. 収益性を重視した土地活用

土地活用を考える上で、誰もが気になるのが収益性です。
アパート・マンション経営やコンビニなどの店舗経営は、安定的な収益を期待できる代表的な方法と言えるでしょう。
広い土地をお持ちの方であれば、太陽光発電も選択肢に入ってきます。

しかし、どの方法にもそれぞれリスクが伴います。
アパート・マンション経営であれば空室リスク、太陽光発電であれば日照量変化による発電量減少のリスクなどです。

収益性を高めるためには、これらのリスクを理解した上で、自分に合った土地活用方法を選ぶことが重要です。

2. 安定性を重視した土地活用

安定した収益を得られることが重要だと考える方も多いでしょう。
安定性を重視した土地活用法としては、コインランドリーやトランクルーム経営などがおすすめです。

コインランドリーは、天候や景気に左右されにくい安定した収益が期待できます。
トランクルーム経営も、近年需要が高まっており、比較的空室リスクが低いと言われています。

ただし、コインランドリー経営には、24時間稼働できる場所であることが条件となります。
トランクルーム経営は、競争が激化している地域では収益が伸び悩む可能性もあります。

3. 初期投資額を抑えた土地活用

土地活用には初期費用がかかりますが、その額は選択する活用方法によって大きく異なります。
限られた資金で最大限の収益を上げたい方には、初期投資額を抑えられる土地活用法がおすすめです。

駐車場経営

駐車場経営は、コインパーキングや月極駐車場として土地を整備し、利用者から駐車料金を徴収することで収益を得るビジネスモデルです。

特にコインパーキングは、駅前やオフィス街など需要の高いエリアであれば、高収益が期待できます。
初期投資も比較的少なく、設備投資費用やアスファルト舗装費用のみで始められるため、初めて土地活用を行う方にもおすすめです。

さらに、維持費用も少額で済むため、ランニングコストを抑えながら安定した収益を上げることができます。

駐車場経営には、大きく分けて3つの方式があります。

• 自主管理方式：自ら駐車場の運営を行う方式です。
• 管理委託方式：専門業者に駐車場の運営を委託する方式です。
• 一括借り上げ方式：土地を駐車場運営会社に貸し出し、一定の賃料を得る方式です。

なかでもおすすめなのが、一括借り上げ方式です。
この方式では、駐車場の収益や稼働率に関係なく、毎月一定の賃料を得ることができます。

そのため、安定した収益を上げたい方や、運営の手間をかけたくない方におすすめです。

4. 節税対策を重視した土地活用

節税対策を重視した土地活用では、アパートやマンション、戸建てなどの賃貸経営が主な選択肢となります。

これらの方法は、建物を建てることで固定資産税が減額される「貸家建付地等の特例」や、所得税の控除を受けられる減価償却費などの節税効果が期待できます。

ただし、高額な初期費用が必要となるため、事前に十分な資金計画を立てることが重要です。

空き地を有効活用する前に知っておくべきポイント

空き地を有効活用する前に、必ず確認しておくべき2つの重要なポイントがあります。

1. 法規制

土地活用を考える上で、まず確認しなければならないのが、その土地に適用される法規制です。
特に重要なのは、以下の3つの規制です。

1-1. 市街化区域・市街化調整区域

市街化調整区域は、原則として建物を建てることができません。
ただし、条例によっては、コンビニエンスストアなどの特定の建物が建てられる場合があります。

1-2. 用途地域

土地にはそれぞれ利用できる用途が定められており、用途地域によって、建てられる建物の種類や高さ、容積率などが制限されています。

例えば、「第一種低層住居専用地域」であれば、低層住宅しか建てられませんが、「商業地域」であれば、飲食店やオフィスビルなども建てることができます。

土地活用を検討する際は、まずご自身の土地がどのような用途地域に属しているのかを確認する必要があります。

1-3. 容積率・建ぺい率

容積率は敷地面積に対する延床面積の割合、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を定めたもので、エリアによって定められています。

土地活用を検討する際は、ご自身の土地がどのような容積率・建ぺい率のエリアに属しているのかを確認し、そのエリアで建築可能な建物の大きさを把握する必要があります。

2. 周辺環境

法令上はアパートが建てられる土地であっても、周辺に競合アパートがひしめいている場合は、駐車場の方が高収益を期待できるケースもあります。

土地活用を成功させるためには、周辺ニーズをしっかりと把握し、需要と供給のバランスを考慮することが不可欠です。
周辺ニーズを調査した結果に基づき、競合物件との差別化を図りながら、最も収益性の高い土地活用方法を検討しましょう。

まとめ

空き地を放置することは、税金や管理費の負担が増えるだけでなく、周辺環境の悪化や犯罪の温床となる可能性も高くなります。
一方、空き地を有効活用すれば、新たな収益源を確保したり、趣味や夢を叶えたりするチャンスにもなります。

この記事で紹介した、法規制、周辺環境、収益性などのポイントを参考に、自分に合った最適な活用方法を見つけてください。

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