駐車場経営の土地購入・借地で迷ったときは？土地探しのコツも解説！

代表的な不動産投資にはマンション・アパート経営が挙げられますが、駐車場経営も密かに人気を博しています。しかし、活用できる土地を所有していない人にとって「土地を購入すべきかどうか」は非常に悩むポイントです。実は、駐車場経営は自分で土地を所有していなくても始められます。

そこで今回は、駐車場経営における土地購入の必要性と注意点、さらに購入・借地それぞれに向いている人、土地探しのコツを詳しく紹介します。月極駐車場経営やコインパーキング経営に少しでも興味のある人は、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営を始めるにあたって、まず必要となるのが土地の準備です。しかし、準備する土地が必ずしも自己所有である必要はありません。

土地を用意する方法には、「購入」と「借地」の2つがあります。購入は名前の通り、駐車場経営を行う土地を購入して完全に自分のものとする方法で、借地は土地オーナーと契約を締結し、毎月地代を支払う代わりに土地を借りるという方法です。

地域や周辺環境によっても異なるものの、土地の購入には膨大なコストが必要であり、そのぶんリスクも高まるため注意が必要となることを覚えておきましょう。

基本的に、駐車場経営を目的に土地を購入することはおすすめされていません。その理由としては、以下の2点が挙げられます。

十分な資金がある・土地の立地が良い・すでにほかの不動産投資も行っており、銀行からの信用が厚いという場合はこれらの注意点もカバーできますが、駐車場経営のみを目的に容易に土地を購入するのはできる限り避けておきましょう。

駐車場経営において土地購入か借地で迷った際は、まず「駐車場経営の目的」を明確にしましょう。どのような目的で駐車場経営を始めたいのかを明らかにすることで、最適な手段を判断しやすくなります。

ここからは、駐車場経営において土地購入が向いている人・借地が向いている人をそれぞれ紹介します。

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土地購入が向いている人の特徴には、「資産形成を考えている」「十分な資金がある」の2点が挙げられます。

特に、更地に近い平面駐車場の場合、今後もし駐車場経営をやめて賃貸住宅経営を始める場合もスムーズかつ低コストで転用しやすいことが特徴です。駐車場の経営方式についても、選択肢はより広がるでしょう。

また、膨大な土地購入費用が必要であるものの、購入してしまえば賃料や地代を支払い続ける必要がないほか、土地の権利も得られます。そのため、「駐車場として一定期間運用し、ある程度資金に余裕ができたらより収益性の高い土地活用方法に転換する」という方法も有効となります。

「将来的には土地を子どもや孫に相続したい」など、十分な資金と計画を有している方であれば、土地購入がおすすめです。

駐車場経営として初めて土地を活用する方や、考えられるリスクを最小限にして手軽に副収入を得たい方は、土地購入ではなく借地が適しています。

借地はあくまで他人の土地を借りるという方法であるため、万が一駐車場経営がうまくいかず赤字が続いても「撤退」という手段をとれます。加えて、土地を借りる契約のみで済むためスムーズに始められるほか、初期費用も大幅に削減できる点もメリットです。

しかし、借地での長期的な駐車場経営を行う場合、支払った地代の合計額が土地代を超えてしまい、土地を購入するよりも高くつく可能性もあります。借地である以上資産形成につなげることはできないため、まずは借地から始めてある程度の利益を確保できた段階で購入する方もいます。

「長期的な経営は考えていない」「土地活用の知識があまりないため、リスクの少なさを重視したい」という方は、借地での駐車場経営から挑戦してみるとよいでしょう。

駐車場経営の収益は立地に左右されやすく、周辺環境の変化による影響も受けやすくなっています。そのため、土地選びの難易度が高いことが特徴です。

また、エリアによっては月極駐車場よりもコインパーキングのほうが需要が高い場合もあるため、経営する駐車場の形態もよく検討しなければなりません。

駐車場経営における土地選びに失敗すると、想定よりも収益を得られなかったり、予期せぬ出費が増えたりするおそれもあるため、あらかじめ土地探しのポイントを押さえる必要があります。

最後に、駐車場経営における土地探しのコツやポイントを詳しく説明します。

土地や建物などの不動産、いわゆる固定資産を所有している人は、誰もが固定資産税を支払わなければなりません。固定資産税は、「不動産評価額（課税標準額）」に「標準税率」を乗じて算出されます。

駐車場経営は賃貸経営に比べて収益性が低く、固定資産税が高い場合はペイできない可能性もゼロではありません。そのため、できる限り固定資産税が抑えられる土地を探すことが大切です。

標準税率は自治体によって細かに異なるものの、基本的に都内よりも地方都市のほうが低い傾向にあります。しかし、固定資産税が抑えられるエリアは駐車場の需要が低いことによってさらに収益性が低まるおそれもあるため、固定資産税と需要のバランスをしっかりとチェックしましょう。

駅や総合病院、商業施設があったり、飲食店が密集したりするエリアは、駐車場の需要が高いことが特徴です。コインパーキングは特に需要の高い形態であり、集客施設が存在している限り十分な収益が年間を通して見込まれるでしょう。

しかし、集客施設周辺の好条件な土地は非常に人気があるため、そもそも空き地がないケースや多額の土地代がかかるケースも少なくありません。また、空きが出てもすぐ購入が決まることも多いため、集客施設周辺の土地を狙うときは常に土地情報に張り付いておく必要があります。

需要の高さを重視して土地探しをする場合は、路上駐車が禁止されているエリア周辺で探すのもおすすめです。特に、道路の幅員が狭い場所や警察による取り締まりが強化されている区画は狙い目であり、近隣に集客施設がなくてもある程度の稼働率が期待できるでしょう。

とはいえ、すでに供給があるエリアは大幅に需要が低まります。また、車の出入りが少ない場所も需要はさほど期待できません。駐車禁止エリアを中心に土地探しをするときは、実際に現地まで足を運び、具体的な周辺環境を目で見て確かめることをおすすめします。

市街化調整区域とは、都市計画法にもとづく区域の1つで、市街化が抑制されている区域を指します。いわゆる「住宅や施設などの建物が基本的に建築できないエリア」であり、都市計画法で定められた条件を満たした建物しか建築できません。

市街化調整区域内の土地は、ローリスク・ローコストでの駐車場経営を希望する方に向いています。なぜなら、その他の区域と比較して資産価値が低く、初期コスト・ランニングコストを抑えられるほか、環境変化が生じにくく収益への影響を受けにくいためです。

しかし、集客面にはやや注意が必要となります。場所によっては需要がほとんどない可能性もあるため、できる限り需要の見込める土地がないかよくリサーチした上で、適切な駐車台数・駐車料金を設定することが大切です。

集客施設周辺の土地は非常に高い需要がある一方で、空き地が少ないことがデメリットです。「稼働率が期待できる土地」に絞って土地探しをする方は、開発が予定されているエリアや再開発が進んでいるエリアも視野に入れて土地探しを進めるとよいでしょう。

開発予定の土地の場合、駐車場経営を始めた当初はさほど需要がなくても、開発が進んでからは郊外から多くの人が集まるようになり、駐車場ニーズが高まる可能性があります。特に、開発予定の土地とコインパーキングは相性が良く、いち早くコインパーキングを運営することで価格競争の発生リスクも抑えられるでしょう。

駐車場経営を始めるときは、必ずしも土地を購入しなければならないわけではありません。土地を用意する方法には購入のほか借地もあり、収益性の低い駐車場経営においてはむしろ借地のほうが良いとされています。しかし、資産形成を考えている方や、将来的により収益性の高い賃貸住宅経営に転用したいという方の場合は、土地購入が適しています。

また、駐車場経営の収益は立地や周辺環境の変化によって左右されやすいことが特徴です。コストを抑えたい人は固定資産税の標準税率が低いエリアや市街化調整区域内の土地、収益性を少しでも高めたい人は集客施設周辺や駐車禁止エリア周辺、さらに開発予定エリアの土地をメインに探すとよいでしょう。