駐車場経営は土地購入から始めても儲かる？費用と利回りを解説

• 「駐車場経営に興味はあるが、土地を買って始めたとして儲かるの？」
• 「候補地は見つかったが、費用や利回りをどう見積もれば良いか分からない」

このように悩んでいないでしょうか？

本記事では、土地購入から駐車場経営を始める場合の費用・利回り・土地の見極め方を解説します。

結論、土地購入から始めて経営が成り立つかは土地取得価格と駐車需要を軸に、諸費用・税負担・土地の形状まで含めて検討するのがポイントです。

「購入を検討中の土地が駐車場経営に向くか確かめたい」「土地購入の候補地に需要があるのか気になる」方は、まずは当社タイムパーキングの無料収益診断をお試しください。

駐車場経営は土地購入から始めても儲かる？判断の目安

土地購入から駐車場経営を始めて儲かるかどうかは、いくつかのポイントを見極めることがカギになります。
土地購入前に確かめられる判断ポイントを解説します。

【結論】取得価格と立地次第で成り立つが利回りの見極めが重要

土地購入から駐車場経営を始める場合は、「取得価格が想定収益に見合うか」と「周辺に駐車需要があるか」の2点が重要です。
ただし2つが揃えば成り立つとは限らず、取得時の諸費用や税負担、土地の形状も踏まえて検討するのが好ましいです。

所有地と違い、土地代という大きな初期投資の回収を視野に入れつつ検討をしましょう。
土地購入費まで含めると投資額が大きくなるため、駐車場収入だけで購入代金を回収することは容易ではありません。
駐車場としての収益だけでなく、土地を資産として保有する目的や、将来の売却・転用まで含めて判断しましょう。

ポイントを以下に整理します。

判断の観点	見極めポイント
取得価格と想定賃料のバランス	想定年間収益に対して価格が高すぎないか
周辺の駐車需要	駅・商業施設・病院が近く継続的に車が集まるか
間口・形状	車が出入りしやすく区画を取りやすい形か
固定資産税評価額	評価額に応じた毎年の税負担が収支を圧迫しないか

それぞれの詳細は、後述の「失敗しない駐車場用地の見極め方」で解説します。

土地購入・所有地それぞれの駐車場経営の違い

土地購入・所有地それぞれの駐車場経営の違いは主に、「初期投資額」「回収期間」「撤退のしやすさ」の3つです。
土地購入から始める場合は土地代が加わる分、投資額が大きくなり回収にも時間がかかりやすいです。

一方で既に所有地がある場合は、土地購入の必要がなく工事や設備を整えれば、比較的短期間で駐車場経営を始められます。

撤退のしやすさの観点では、駐車場経営は建物を建てずにスタートできるため、運営方式などにもよりますが、土地を購入する場合と所有地を活用する場合で、さほど変わらないでしょう。

駐車場経営の始め方や運営方式についてもっと知りたい人は、「駐車場経営の始め方5ステップ｜費用と収益、失敗しない方式選び」の記事を併せてご参照ください。

土地を購入して駐車場経営を始めるメリット・デメリット

土地購入から駐車場経営を始める場合の見極めや判断ポイントの概要を掴めたところで、メリット・デメリットを4つずつ解説します。

土地を購入して駐車場経営を始めるメリット4選

メリットは、以下の4つです。

1. 狭い土地や変形地でも土地活用できる
2. 経営が軌道に乗れば定期的な収益を得られる
3. 建物を建てないので撤退・転用・原状回復がしやすい
4. 管理を委託すれば手間を減らせる

狭い土地や変形地でも土地活用できる

駐車場経営は数台から始められるため、建物を建てにくい狭小地や変形地も土地活用できます。
道路に接する細い通路の奥に敷地が広がる旗竿状（はたざおち）の土地でも、区画の配置を工夫すれば土地を活かせます。

経営が軌道に乗れば定期的な収益を得られる

駐車場経営は工事や設備投資など初期費用が必要なため、投資額の回収には一般的に中長期かかります。短期間ではまとまった収益は見込みにくいものの、稼働が安定すれば駐車料金や賃料が定期的な収益源になるでしょう。

建物を建てないので撤退・転用・原状回復がしやすい

駐車場は建物の解体と比べると、駐車場経営からの撤退や、土地の転用に伴う負担を抑えやすい特徴があります。
周辺環境の需要が変わったり、利用者が減り経営継続が難しくなったりした時に、土地活用の方針を切り替えやすいのが利点です。

管理を委託すれば手間を減らせる

駐車場経営には主に3つの方式があります。

• 自主管理方式：設備の準備から集金・清掃・利用者対応まで担う
• 管理委託方式：売上を受け取りつつ管理を管理会社へ任せる
• 一括借り上げ方式：土地を運営会社に貸して契約賃料を受け取る

自主管理方式はオーナーの負担が大きいですが、管理委託方式や一括借り上げ方式は、手間を減らせたり日々の運営・管理を任せたりできます。

運営方式については、「駐車場経営の方式比較！一括借上げ・管理委託・自主管理の収益とリスク」の記事で詳しく解説しているのでご参考ください。

土地を購入して駐車場経営を始めるデメリット4選

デメリットは、以下の4つです。

1. 土地購入から始めるので初期費用がかかる
2. 需要がない立地だと空車になりやすい
3. 初期費用があるためリターンを得るには時間がかかる
4. 固定資産税の住宅用地特例が適用されない

土地購入から始めるので初期費用がかかる

土地代に加えて購入時の税金や登記費用、駐車場の整備費用が必要です。
所有地で始める場合と比べ、投資の総額は大きく変わります。

初期費用だけでなく開業後の収支を見積もっておかないと、「売上が伸びないのに支出ばかりかさむ」といったことになりかねません。

需要がない立地だと空車になりやすい

駐車需要のないエリアでは、区画が埋まらないまま固定資産税や維持費だけがかかるケースもあります。
立地選びの失敗は、挽回がしにくいです。購入前に周辺の駐車状況や競合の稼働、エリアとして需要があるかの見極めが重要になります。

初期費用があるためリターンを得るには時間がかかる

土地代を含めた投資額の回収には、一般的に中長期かかります。
回収までの年数は主に、「土地購入価格」「毎月の売上」「年間運営費」で決まり、特に土地購入価格が高いほど回収期間は延びる傾向があります。

固定資産税の住宅用地特例が適用されない

住宅が建つ土地には、固定資産税の軽減措置があります。
総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」のページによると、住宅1戸につき200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が価格の6分の1、200㎡超の一般住宅用地は3分の1に軽減されます。

事業に使う月極駐車場やコインパーキングの用地は住宅用地以外の宅地にあたり、特例は原則適用されません。

※税額や特例の適用は個別事情により異なるため、最新の取り扱いは所轄の自治体・税務署・税理士等の専門家へご確認ください

駐車場経営の土地購入にかかる費用と利回り・回収期間

ここからは、土地購入時や保有中の費用・利回り・回収期間について整理していきます。

土地購入時にかかる費用の内訳

土地の購入時には、土地代のほかに以下のような費用が別途かかります。

費用項目	費用の目安	内容
不動産取得税	固定資産税評価額をもとに算出	土地を取得した時に一度だけかかる都道府県税
登記費用	数万〜数十万円程度	所有権移転登記の登録免許税と司法書士への報酬
仲介手数料	価格の3％程度＋消費税など	不動産会社を介して購入した場合の手数料
初期整備費	1㎡あたり数千円程度から	整地・舗装・区画線・車止め・看板などの工事費

東京都の例を示すと、東京都主税局「不動産取得税」のページでは、2027年3月31日までに取得した土地の税率は3％で、宅地および宅地評価された土地は課税標準が価格の2分の1になります。

登記費用と仲介手数料は取得価格に連動し、初期整備費は面積・地面の状態・区画数で変動します。

※上記の金額は一般的な相場をもとにした目安です。地域・土地の状態・工事内容・依頼先によって異なるため、実際の費用は不動産会社や施工業者へご確認ください

保有中にかかる税金とランニングコスト

保有中は毎年の税金と維持費が発生し続けます。
総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」のページによると、固定資産税の標準税率は1.4％です。
市街地として整備を進める市街化区域では、自治体の定めにより都市計画税も課される場合があります。

維持費は管理費・清掃費・電気代・機器メンテナンス費・保険料などが、継続的にかかります。

税金の仕組みや固定資産税については、「駐車場の固定資産税はいくら？税金が高い理由や減免措置の有無を解説」の記事で詳しく解説しています。

利回りと回収期間の考え方・計算例

表面利回りは「年間売上 ÷ 投資総額 × 100」、運営費を差し引いた実質利回りは「（年間売上 − 年間運営費）÷ 投資総額 × 100」で求めることが可能です。

	計算式	確認できる内容
表面利回り	年間売上 ÷ 投資総額 × 100	投資総額に対する年間売上の割合
実質利回り	（年間売上 − 年間運営費）÷ 投資総額 × 100	運営費を差し引いた年間利益の割合
回収期間	投資総額 ÷ 年間利益	投資総額を年間利益で回収するまでの年数

例えば、10台規模のコインパーキングを土地代3,000万円・初期整備費300万円で整備したとしましょう。
1区画あたり月2万5千円で月間売上25万円、年間運営費60万円なら、年間売上300万円で表面利回りは約9.1％です。

シミュレーション項目	計算式	試算結果
投資総額	土地代3,000万円 ＋ 初期整備費300万円	3,300万円
月間売上	2万5千円 × 10台	25万円
年間売上	25万円 × 12カ月	300万円
年間利益	300万円 − 年間運営費60万円	240万円
表面利回り	300万円 ÷ 3,300万円 × 100	約9.1％
実質利回り	240万円 ÷ 3,300万円 × 100	約7.3％
回収期間	3,300万円 ÷ 240万円	約13.8年

運営費を差し引いた実質利回りは約7.3％、回収期間は3,300万円÷240万円で約13.8年となります。
年間の利益とは、年間売上から電気代・管理委託費用・修繕費などを差し引いた金額を指します。

利回りの相場は、「駐車場経営における利回りとは？相場・シミュレーションも紹介」の記事で解説しているのでご参考ください。

※上記の収益シミュレーション数値は仮の条件に基づく試算であり、実際の収益を保証するものではありません。投資総額に仲介手数料・不動産取得税・登記費用を、運営費に固定資産税・都市計画税・保険料・設備更新費などを含めていないため、実際の利回りはこれより低くなります

土地購入の資金調達｜駐車場経営で使えるローン

土地の購入代金を、すべて自己資金でまかなえるとは限りません。
駐車場経営は建物を担保にできないため、資金調達の考え方に注意が必要です。

自宅を買うための住宅ローンは対象外となり、事業用の融資や土地を担保に入れる不動産担保融資が選択肢になります。
建物がない分、金融機関が確認する担保価値は土地のみとなり、自己資金の比率を高く求められる場合があります。

審査では想定売上や維持費、返済計画をまとめた事業計画書や収支計画の提出を求められやすいです。

資金調達については、「土地活用の初期費用を方法別に徹底解説！資金調達の方法についてもご紹介」の記事で解説しています。

※融資の可否・条件・金利は、金融機関および申込者の属性や事業計画により異なります。具体的な条件は各金融機関へご確認ください

土地購入と借地はどっちがいい？向いている人の特徴

土地を購入して一から始めるか、他人の土地を借りて経営をスタートするか、どちらの方法にもメリットと注意点があります。それぞれ向いている人の特徴を解説します。

比較ポイント	土地購入	借地
初期費用	土地代がかかり費用がかさむ	土地代が不要で抑えやすい
毎月の負担	固定資産税などの保有コスト	地主へ支払う地代
資産性	土地が資産として残る	土地は資産にならない
撤退のしやすさ	売却先選びや転用を検討する必要がある	契約期間の満了で終了できるが、一般的に原状回復が必要

土地購入が向いている人

購入が向いているのは、以下のような方です。

• 中長期で腰を据えて経営したい方
• 土地を資産として残したい方
• 自己資金に余裕がある方

初期費用などの回収に時間はかかりますが、許容できるなら借地と違い地代がかからない特徴があります。
相続で子や孫に土地を残したい場合も、土地購入を検討しても良いでしょう。

なお当社タイムパーキングの一括借り上げ方式では、機器・工事費・運営費を当社が負担するため、初期費用0円で駐車場経営を始められます。気になる方は、コチラをご確認ください。

※「初期費用0円」は当社タイムパーキングの一括借り上げ方式における機器・通常の設置工事・運営費の条件で、土地の購入費や取得時の諸費用は含みません

借地が向いている人

「初期投資を抑えたい方」や「試しに駐車場経営をしてみたい方」には、借地が向きます。
土地を買わず借りて運営するため、想定通りに進まなかった場合でも撤退しやすいのが利点です。

ただし、原状回復義務や中途解約の条件は契約内容により異なるため、契約前には入念に確認しましょう。
借地で駐車場経営を始めたい人は、「コインパーキング経営を土地なしから始める方法とは？経営方式や土地選びのポイントも解説」の記事も併せてご参照ください。

駐車場用地はどこで探す？主な探し方4つ

土地購入から始める駐車場経営について概要を掴めつつあると思いますが、「駐車場用地はどこで探すの？どうやって探すの？」と疑問になっている方もいるのではないでしょうか。

主な探し方は、以下の4つです。

探し方	特徴
不動産ポータル・売地情報	建物がない更地や事業用地で絞り込め、相場感をつかみやすい
地元の不動産会社へ相談	駐車場用途を伝えると条件に合う土地を紹介してもらいやすい
稼働中の駐車場・空き地の所有者へ打診	売却の意向を直接確認でき、需要が高めの土地を狙える
駐車場運営会社へ相談	周辺の需要データをもとに候補地の提案を受けたり相談できたりする

不動産ポータル・売地情報以外の3つは、地元情報や地域性が高いためインターネットでは出回らない情報に触れられる場合もあります。
特に駐車場運営会社への相談は、需要の裏付けを得ながら候補地を絞り込める点が強みです。

失敗しない駐車場用地の見極め方

土地購入を決める前に駐車場用地の見極めとして、押さえておきたい5つのポイントを解説します。

駐車場需要が見込めるエリアを選ぶ

時間貸しの需要が発生するのは、駅前・商業施設周辺・病院・繁華街など、車で訪れる人が多く長時間は停め続けないエリアです。

出入りが多く短時間利用の需要があるエリアほど、回転数（1つの区画が1日に利用される回数）と売上を確保しやすい傾向にあります。住宅街やオフィス街では、時間貸しではなく月極駐車場の需要が見込みやすいです。

路上駐車が多く、駐車場が不足しているエリアを狙う

見落とされがちですが駐車規制が敷かれ、周辺施設への来訪者に対して駐車場が不足しているエリアは候補になります。
候補地周辺で路上に停まる車の数や、駐車禁止の標識・取り締まりの掲示があるかなど、確認してみましょう。

路上駐車が多いのに周辺の駐車場が少なければ、需要が高い可能性があります。
ただし、路上駐車がそのまま有料駐車場の利用へ移るとは限りません。競合の稼働状況や料金設定などの施策も重要になります。

車の出入りがしやすい間口・形状の土地を選ぶ

同じ面積でも、間口の広さ・前面道路の幅・土地の形・高低差などによって、停められる台数と使いやすさは変わります。

間口が狭い土地は切り返しが必要になり、利用者に敬遠されて稼働率にも影響する可能性があります。
車の出入りがしやすく、利用者が使いやすい駐車場用地なのか先々をイメージしながら確認しましょう。

固定資産税評価額と維持費を確認する

同じエリアで似た広さの土地でも、自治体が税額の計算のために定める固定資産税評価額によって毎年の税負担は変わります。

上述した通り駐車場用地には住宅用地の特例が適用されないため、保有コストは購入前に確認しておきたい項目です。
土地を購入する場合は売主、借地の場合は地主に課税明細書などを提示してもらい評価額を確認しておきましょう。

現地調査とデータで需要を確かめる

地図と価格だけで判断すると、道路からの入りやすさや時間帯ごとの人の流れといった、収益を左右する要素を確認できません。
曜日や時間帯を変えて複数回足を運び、交通量や周辺駐車場の台数・料金・埋まる時間帯を確かめておきましょう。

とはいえ、個人で調べ切るのは簡単ではありません。
当社タイムパーキングでは現地調査とデータ分析をもとに、候補地に需要があるかを確認できる無料収益診断をご提供しています。ぜひご活用ください。

※診断結果は現地調査とデータ分析に基づく試算であり、将来の収益を保証するものではありません

更地・空地をコインパーキングに転用した当社の事例を紹介

更地や空き地をコインパーキングに転用し、収益化したオーナー様の事例を2つ紹介します。
駐車場経営のイメージを少しでも掴んでいただければ幸いです。

更地をコインパーキングとして収益化した事例

活用できていなかった更地を、数社の提案を比較のうえ当社にお任せいただいた事例です。

大阪府茨木市オーナー様のコメント

「更地の活用について、月極駐車場よりもコインパーキングでの活用の方が利点がありました。当初、営業の方にご提案頂いた収支で推移しており、安定した収入を確保できております。」

（出典：タイムパーキング 三島丘２丁目）

現地調査から需要を見極めて空き地を収益化した事例

現地調査で周辺の駐車需要と土地の形状を確かめ、コインパーキングをご提案した事例です。

兵庫県伊丹市オーナー様のコメント

「駐車場経営についての知識がない私にも丁寧に説明していただき、土地の特徴を活かしたプランを提案してくれたことが決め手でした。コインパーキングが地域の利便性向上にもつながり、近隣の方からも好評です。」

（出典：タイムパーキング 伊丹3丁目）

※上記2件の事例はタイムパーキングの実際の導入に基づくオーナー様のコメントです。収益は立地条件・稼働率・周辺環境・時期により異なり、将来の収益を保証するものではありません。

まとめ：土地の需要・収益性を確認してから駐車場経営を始めよう

土地購入から始める駐車場経営は主に、取得価格・駐車需要・土地の形状・保有コストなどを購入前に見極められるかが重要です。

自身の状況に合わせ、以下に当てはめて検討してみましょう。

• 資産として土地を残したいなら：土地購入前に利回りと回収期間を試算し、無理のない投資額かを確認する
• 初期投資を抑えたいなら：借地や所有地からの経営スタートも含めて検討する
• 候補地が駐車場に向くか判断がつかないなら：土地の状態や周辺需要を調査し、複数の業者へ相談し見積もりを取る

当社タイムパーキングでは現地調査と周辺動向のデータ分析をもとに、候補地が駐車場として成り立つかや需要があるかを、所有していない土地の購入前にも診断可能です。

「購入を検討している土地が駐車場経営に向くか確かめたい」「どれくらいの収益が見込めるか知りたい」という方は、まずはお気軽に無料収益診断をご利用ください。現地調査とデータ分析に基づいた、収益プランをご提供いたします。