【相続した土地に】お金のかからない土地活用で収益を得る方法

• 「相続した土地の固定資産税ばかりがかかって、なんとかしたい」
• 「使っていない土地を低リスクで動かしたいが、何から始めればいいか分からない」

このようにお悩みの方はいないでしょうか？

本記事ではお金のかからない土地活用と題して、初期費用を抑えつつ収益が見込める活用法を解説します。

結論、初期費用を抑えて始めやすい選択肢の一つが、コインパーキングや月極駐車場などの駐車場活用です。
一括借り上げ契約が成立する土地であれば、オーナー側の初期費用を抑えて始められるケースがあります。

「もし相続した土地を駐車場化した場合、どのくらい収益が見込めるのか？」が気になる方は、当社タイムパーキングの無料収益診断をご活用ください。

お金のかからない土地活用とは？仕組みとメリット

「お金のかからない土地活用」と言っても、初期費用の抑え方には2つの方向性があります。

「お金のかからない土地活用」の2つのタイプ

「お金のかからない土地活用」は、大きく次の2タイプに分けられます。

1.自分で始める低初期費用タイプ

駐車場・資材置き場・自動販売機・貸し農園など、建物を建てず手元資金を残しながら始められる活用法

2.自己資金をかけずに貸す・任せるタイプ

定期借地・土地信託・等価交換・建設協力金方式など、運用を事業者に任せる活用法

相続した地方の土地や、使い道が決まらず固定資産税だけがかかっている空き地をお持ちの方は、どちらが自分に合うかを意識しつつ後述の解説をご覧ください。

お金をかけずに始める3つのメリット

お金をかけずに土地を活用する利点は、以下3つです。

• 借入を行わないため、貯蓄を温存しながら収益化を始めやすい
• 更地への原状回復が容易な活用法を選べば、状況が変わった際の損失を抑えられやすい
• 放置していても発生し続ける税負担を活用収入でまかなえることも

特に3点目は重要で総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」ページによると、固定資産税の課税対象は土地・家屋・償却資産で、標準税率は1.4%です。
多くの土地では所有している限り毎年課税されるため、活用しない場合は税負担だけが残る可能性があります。

始める前に知っておきたい注意点とデメリット

一方で、お金をかけない活用法には以下のデメリットもあります。

• 建物を伴う活用と比べ収益性は控えめになりやすい
• 定期借地など長期契約タイプは、契約期間中に土地利用が制約される
• 立地・形状によっては需要が見込めず、向き不向きが分かれる

また宅地に建物がある土地を解体して駐車場化すると、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がるケースもあります。
「活用すれば必ず税金が下がる」とは限らない点に注意しましょう。

詳細は「土地活用で駐車場にすると税金は6倍？固定資産税の仕組みと収益比較」の記事をご参考ください。

お金のかからない土地活用の方法7選を比較

初期費用を抑えて始められる7つの活用法を比較し、それぞれの特徴を解説します。

【早見表】7つの方法を初期費用と収益性で比較

7つの活用法を「初期費用／収益性／撤退しやすさ／向いている土地」の4軸で比較しました。

	初期費用	収益性	撤退しやすさ	向いている土地
コインパーキング・月極駐車場	低	中	◎	駅近・住宅街・狭小地・変形地
資材置き場・貸地	低	低〜中	◎	建設需要のある地域・工業地帯近辺
自動販売機	低	低	◎	人通りのある場所・狭小スペース
貸し農園・市民農園	低〜中	低	◯	郊外の農地・日当たりの良い土地
定期借地	ほぼなし	中	△	広めの土地・幹線道路沿い
土地信託	ほぼなし	中〜高	△	都市部・好立地の広い土地
等価交換・建設協力金方式	ほぼなし	中〜高	△	都市部・商業地・需要のある立地

各活用法を網羅的に知りたい方は、「土地活用のアイデア21選！失敗しないために知っておくべきポイントも解説」の記事で詳しく解説しています。

少ない初期費用で自分で始められる方法

初期費用を抑えて、参入障壁が低い4つの活用法を紹介します。

1. コインパーキング・月極駐車場

コインパーキングは利用者が時間単位で料金を支払う時間貸し駐車場、月極駐車場は契約者と月単位で契約する駐車場です。

いずれも建物を建てないため初期費用が低く、狭小地・変形地でも対応できる活用法です。

建物を伴わないため用途地域の制約は受けにくい一方、自治体の条例や接道条件の確認は必要です。

2. 資材置き場・貸地

建設会社などに更地のまま貸し、月々の地代を受け取る方法です。
整地のみで済むため初期費用は抑えられやすく、契約終了後も更地のまま戻りやすいのが利点です。

地代は面積・用途・契約期間・周辺需要で決まります。需要は周辺の建設・工事需要に影響するため、工業地域や開発エリアに隣接する土地でなければ借り手が見つかりにくい点に注意が必要です。

3. 自動販売機の設置

飲料メーカーが提供している、すべての業務を委託する運用形態「フルオペレーション方式」を選べば、業者が自販機の設置・補充・集金・メンテナンスを行い、土地所有者は売上の一部を受け取れます。

小さなスペースでも始められる反面、収益は立地・人通りに左右されます。
駅前や交通量の多い道路沿いなど、需要のある場所であれば検討余地があります。

4. 貸し農園・市民農園

農地や日当たりの良い土地を区画に分け、利用者に貸し出す方法です。
農地の活用に向く反面、区画整備・水道・倉庫設置などの初期投資と継続的な管理が必要です。

農地を貸し出す場合は農地を貸したり別の用途に使ったりする際のルールを定めた法律、「農地法」上の手続き確認が必要になります。
自治体への事前相談・確認などが欠かせません。

自己資金をかけずに土地を活用する方法

オーナーが自己資金を出さず、土地を貸す・預ける・交換することで活用する3つの方法を解説します。

5. 定期借地権による借地事業

定期借地権はあらかじめ決めた期間だけ土地を貸し、契約満了後に原則として土地が戻る契約形態です。
事業用定期借地権は国土交通省「定期借地権の解説」ページによると、10年以上50年未満の範囲での契約と定められています。

建物への投資が不要で比較的安定した賃料が見込める反面、契約期間中は土地利用が長期間制限されます。
10年以上にわたり土地を貸し出すことを踏まえて、将来使う予定がない土地に向いた選択肢です。

6. 土地信託

信託銀行などに土地の運用を任せ、運用成果に応じた配当を受け取る方法です。
専門家に任せられる反面、運用実績によって配当が変動するため収益が読みにくい面があります。

引き受け先が一定規模・好立地を前提とすることが多く、地方の小規模な土地では受託対象外となるケースもあります。

7. 等価交換・建設協力金方式

等価交換は土地を提供する代わりに、完成した建物の一部の権利を受け取る方式です。建設協力金方式は出店する事業者から建設資金の協力を受け、建物完成後の賃料などで返済していく方式です。

いずれも自己資金を抑えやすい活用法ですが、主に都市部・商業地・幹線道路沿いの建物事業向けで、地方や住宅街の小規模な土地には向きづらいでしょう。

方法別の収益目安と向いている土地の選び方

次に気になるのが、収益性と土地の相性ではないでしょうか。
実際の事例なども交えながら解説します。

活用法別｜初期費用と収益の目安を比較

土地活用は方法ごとに初期費用と収益が異なります。
初期費用を抑えやすい方法ほど収益は控えめになりやすいため、費用と収益のバランスで比較しましょう。

	初期費用の目安	収益の目安
コインパーキング	自主管理は1台50万〜100万円・3〜5台で200万〜500万円／一括借り上げは0円〜	1台あたり月1万〜5万円
月極駐車場	舗装・区画線で1台10万〜30万円	1台あたり月3,000円〜3万円
資材置き場・貸地	数万〜数十万円。整地中心で場合によっては、ほぼ不要なケースも	地代は固定資産税額の3〜8倍程度が目安
自動販売機	フルオペレーション方式なら0円〜	売上の約2割が手取り・1台月数千円〜2万円
貸し農園	区画整備・水道で数十万円〜	1区画あたり月数百円〜数千円
定期借地	建物投資は不要でほぼ0円	地代は更地価格の年2〜6%程度が目安
土地信託	自己資金は不要だが信託報酬が発生	運用益から経費・信託報酬を控除した配当
等価交換・建設協力金方式	自己資金を抑えて建物活用	建物の区分所有権や賃料収入

※上記は不動産会社・土地活用各社などが公開する一般的な相場を合算した目安であり、統一された相場ではありません。初期費用・収益は土地の面積・形状・接道・周辺需要・稼働率・契約方式によって変動し、収益を保証するものではありません。

なお、土地・駐車場の貸付けで得た収入は、国税庁「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」のページで説明される不動産所得に区分されるのが一般的で、所得額や他の収入状況によっては確定申告が必要になります。

ただし駐車場の運営実態によっては、事業所得や雑所得と判定される場合があります。
費用の安さだけでなく、税金や維持費を差し引いた実質的な手取り収益で比較しましょう。

資金リスクを抑えて安定収益｜土地活用に駐車場経営が選ばれる理由

土地活用において前述した通り、駐車場経営は初期費用が抑えられやすく参入障壁も低いです。

駐車場経営は土地活用に人気で、大きく2つの運営方式があります。
別途、管理委託方式もありますが、ここでは代表的な2方式を紹介します。

運営方式	初期費用負担	収益の仕組み	向いている人
一括借り上げ方式	運営会社が負担	毎月固定の賃料	安定しやすい収入を重視・運営の手間を避けたい
機器購入・自主管理方式	オーナーが負担	売上に連動	高収益を狙いたい・自分で管理したい

当社タイムパーキングでは一括借り上げ方式の場合、オーナー様は初期費用0円で始められます。
整地・舗装・精算機・ロック板といった機器設置・施工をすべて当社が負担し、毎月の安定賃料をお支払いする仕組みです。

「初期投資0円」は一括借り上げ契約が前提であり、機器設置・施工費用は当社が負担する代わりにオーナー様への賃料に反映されます。

一括借り上げの詳細や相場は「コインパーキングの一括借り上げ方式の相場やメリット・デメリットについて解説」の記事を、初期費用の内訳は「駐車場経営の初期費用はいくら？相場と0円で賢く始める方法」の記事を併せて確認いただくと理解が深まります。

空き地を駐車場化した実際の事例

空き地をコインパーキングにした、当社の実際の導入事例をご紹介します。

兵庫県伊丹市：空き地を活用した駐車場経営事例

「空き地をどう活用すればいいか分からない」というご相談から、現地調査で周辺の駐車需要と土地の形状を踏まえ、コインパーキング化をご提案した事例です。

兵庫県伊丹市オーナー様のコメント

「以前から土地を有効活用したいと考えていましたが、安定した収益が期待できる駐車場経営に魅力を感じました。駐車場経営についての知識がない私にも丁寧に説明していただき、土地の特徴を活かしたプランを提案してくれたことが決め手でした。コインパーキングが地域の利便性向上にもつながり、近隣の方からも好評です。」

（出典：タイムパーキング 伊丹3丁目）

※本事例はタイムパーキングの実際の導入に基づくオーナー様のコメントです。収益は立地条件・稼働率・周辺環境・時期により異なり、将来の収益を保証するものではありません。

立地・広さ別｜自分の土地に向いた活用法

土地は立地・広さ・形状で向く活用法が変わります。目安は次のとおりです。

• 駅近・商業地：時間単価が取れるコインパーキング
• 住宅街：契約者が安定する月極駐車場
• 広い土地：長期賃料を確保しやすい定期借地や資材置き場
• 農地：貸し農園・市民農園
• 狭小地・変形地：駐車場（1〜数台）や自動販売機

狭いスペースで土地活用をしたい人、駐車場経営に興味を持ち始めた方は、当社の無料収益診断で所有している土地のポテンシャルをご確認ください。

手放すという選択肢｜売却・国庫帰属・寄付の方法

活用がどうしても難しい土地は、手放すという選択肢も視野に入れましょう。
売却・相続土地国庫帰属制度・自治体への寄付の3つの方法を解説します。

土地を売却して現金化する

まとまった資金が得られ、固定資産税や草刈りといった継続的な管理負担がなくなる選択肢が売却です。

一方で収益は一度きりで、立地によっては買い手がつかない・想定より安値になるリスクもあり、売却時には譲渡所得税や測量・境界確認が必要になる場合があります。
判断の目安は継続収入を得たいなら活用、現金化と管理負担をなくしたいなら売却が良いでしょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する

法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」のページで説明されているとおり、相続等で取得した土地を一定の要件のもとで国庫に帰属させられる制度があります。

承認時には、国有地の種目ごとに管理10年分の標準的な費用を考慮して算定された負担金を納付する必要があります。

種目（宅地・農地・森林など）や面積、市街化区域内か否かで金額は変わります。建物や担保権が残る土地などは、申請できない場合がある点に注意です。

自治体や隣地所有者へ譲渡・寄付する

自治体への寄付や、隣地所有者へ譲渡をする方法もあります。
ただし自治体への寄付は活用目的や管理負担の観点から受け入れ可否が自治体ごとに分かれ、現実的には隣地所有者への声かけのほうが成立しやすい場面もあります。

いずれも相手の合意が前提で譲渡時は税務面の確認が必要なため、税理士・司法書士など専門家への相談を検討するのが安全です。

失敗しない選び方と相談先の見つけ方

最後に自分の土地に合った活用方法を選ぶ判断基準と、相談先の見つけ方を解説します。

活用法を選ぶ3つのチェックポイント

お金のかからない土地活用で失敗を避けるには、次の3点を確認しましょう。

• 初期費用と撤退しやすさのバランス：費用を抑えても長期制限される活用法は将来の選択肢を狭めてしまうことも
• 土地の立地・広さとの相性：需要のないエリアで向かない活用をすれば赤字になるケースも
• 収益が維持費・税負担を上回るか：固定資産税・管理費・諸経費を差し引いた手取りで判断する

感覚や勢いで選ぶと、想定外の維持費負担で失敗しがちです。
長期的な視点で見据えて、数値ベースで比較できる活用法から検討しましょう。

土地活用の相談先の選び方

土地活用の相談先には、不動産会社・ハウスメーカー・税理士・土地活用専門会社などが挙げられます。
重要なのは、複数の活用選択肢を中立的に比較してくれる相談先を選ぶことです。

業者によっては自社の利益を優先するケースもあるため、親身に寄り添ってくれる相談先が好ましいです。

相談先については、「土地活用の相談は誰にすればいい？土地や目的に合った相談先の選び方」の記事で詳しく解説しているのでご参考ください。

大阪府茨木市：複数社比較で選ばれた駐車場経営事例

活用できていなかった土地でコインパーキングの運営を検討され、複数社の提案を比較された結果、当社にお任せいただいた事例を紹介します。

大阪府茨木市オーナー様のコメント

「数社にお声かけをした中で、最も利点の多いご提案をして頂けました。当初、営業の方にご提案頂いた収支で推移しており、安定した収入を確保できております。」

（出典：タイムパーキング 三島丘２丁目）

※上記はタイムパーキングの実際の導入に基づくオーナー様のコメントです。収益は立地条件・稼働率・周辺環境・時期により異なり、将来の収益を保証するものではありません。

まとめ：相続した土地などをお金のかからない活用で収益化しよう

お金のかからない土地活用は、駐車場や資材置き場などの低初期費用タイプと、自己資金をかけずに貸す・任せるタイプに分けられます。
活用が難しい土地は、売却・国庫帰属・寄付の選択肢もあります。

活用法を選ぶ前のチェックポイントを改めて列挙します。

• 初期費用と撤退しやすさのバランスが取れているか
• 土地の立地・広さに合った活用法か
• 収益が固定資産税などの維持費を上回るか

当社タイムパーキングでは現地調査とデータ分析に基づき、相続した土地や空き地でも一括借り上げが成立する立地であれば、初期費用を抑えた駐車場活用をご提案できます。

「駐車場経営に興味あるけど、所有してる土地で始められるのか分からない」「どれくらいの収益が見込めるか確認したい」という方は、まずはお気軽に無料収益診断をご利用ください。現地調査とデータ分析に基づいた、収益プランをご提供いたします。