空き家を放置するとどうなる？リスクと解体後の活用法を解説

• 「相続した実家をそのままにしているが、放置して問題ないのか気になっている」
• 「自治体から通知が届き、固定資産税の負担がどこまで増えるのか不安になっている」

このように悩んでいないでしょうか？

本記事では、空き家を放置すると起こるリスクから、解体したあとの土地の活用法まで解説します。

結論、放置を続けて市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の負担を軽減する住宅用地特例が外れます。200平方メートル以下の部分では課税標準を6分の1にする特例が適用されなくなるため、固定資産税の負担が増える可能性があります。

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空き家を放置すると起こること

空き家の放置で起こることは主に、「建物の劣化」「近隣への影響」「行政からの措置」「税負担の増加」などです。

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」P.2のデータによると、2023年10月1日時点で全国の空き家は900万2千戸に及びます。
空き家率は13.8%で、戸数・率ともに過去最多・過去最高となっています。

まず、空き家を放置すると何が起こるのかを早見表で整理します。

【早見表｜空き家を放置すると起こること】

起こること	具体的な内容
建物の劣化	屋根材や外装材の落下、建物の倒壊
近隣への影響	害虫や害獣の発生、悪臭、不法侵入、景観の悪化
行政からの措置	特定空家等への該当、助言・指導から行政代執行
税負担の増加	勧告による住宅用地特例の除外

放置すると起こることやリスクの詳細については、後述の「空き家の放置で建物と近隣に生じる5つのリスク」や「勧告を受けると固定資産税の負担が増える」で解説します。

※上述の総務省統計局のデータは出典元の調査時点の数値です。最新の公開データは出典機関の公式サイトをご確認ください

空き家の放置で建物と近隣に生じる5つのリスク

空き家の放置で起こる問題は、建物の傷みだけではありません。
近隣の生活環境や治安悪化などに及ぶ5つのリスクを解説します。

建物の倒壊や外壁の落下で近隣に被害が及ぶ可能性がある

管理が行き届いていない建物は、雨や風の影響を受け続けて傷みが進みます。
国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家を放置するリスク」のページによると、空き家の傷みが進むと倒壊の危険があり、外装材や屋根材の破損を放置すると部材が落下するおそれがあります。

また、政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」のページによると、放置された空き家は台風で屋根材が飛んだり地震で倒壊したりする危険性が高くなり、場合によっては近隣に被害が及ぶ可能性があります。
定期的な換気・通水や外装の点検などを行い、劣化の進行を抑えましょう。

空き家に害虫や害獣が住みつき衛生環境が悪化しやすい

人の出入りがない建物には、小さな隙間からねずみや害虫が入り込む可能性があります。
国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家を放置するリスク」のページによると、ねずみや害虫が大量発生すると不衛生な状態になり、糞尿やごみの放置は悪臭につながります。

衛生面の悪化は、近隣から苦情が寄せられるきっかけになりかねません。
定期的な清掃とごみの処理などを行うと、害虫や害獣の発生防止に有効です。

放置された空き家は不法侵入を招き治安の悪化につながりやすい

誰も住んでいない建物は、窓ガラスの割れや室内灯の点灯がないこと、人の出入りが乏しい点や周囲の景観悪化などから空き家と見なされるケースがあります。
国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家を放置するリスク」のページによると、壊れた窓などから不法侵入者に出入りされると、周辺地域の治安の悪化につながります。

もし不法侵入をされて所有者が遠方に住んでいる場合、被害の発覚までに時間がかかります。
施錠・照明の設置・溜まっている郵便物の回収を行い、被害抑止につなげましょう。

ごみの散乱や雑草で景観が損なわれる

空き家を放置すると建物の傷みだけでなく、敷地全体の見た目にも影響します。
また、国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家を放置するリスク」で解説されているように、敷地内にごみが散乱したり外壁の汚れが放置されたりすると、周辺の景観を著しく損ないます。
さらに、伸びた樹木の枝が隣地や通行路へみ出してしまうと、歩行者の通行を妨げる要因にもなります。

景観の悪化を放置し続けると、近隣住民から苦情が寄せられたり、自治体へ相談が入ったりする可能性があります。越境した枝の剪定や定期的な草刈りなどを行い、近隣への影響を防ぎましょう。

空き家の劣化が進んで資産価値が下がる

倒壊・衛生・景観の悪化・防犯のリスクなどが積み重なると、建物は住める状態からますます遠ざかってしまいます。
雨漏りやシロアリ被害が進んだ建物は、買い手が見つかっても修繕費や解体費を見込んで価格を判断するため、条件面で不利になります。

放置している期間が長くなるほど、資産価値が下がる傾向があります。
一方、早い段階から対応していると、資産価値の低下を抑えられる可能性があるでしょう。

※資産価値は建物の状態だけでなく、地域の需要や土地の形状・接道条件によっても変動します

空き家の放置で所有者が負う法的責任と税負担

行政の措置の対象になるかは、建物の状態などを踏まえて市区町村が判断します。
空き家の放置によって所有者が負う法的責任と税負担について整理します。

特定空家等・管理不全空家等に指定される基準

行政の対応は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて行われます。
国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」P.1によると、特定空家等とは次の4つの状態のいずれかに当たる空家等を指します。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」のページによると、2023年12月13日施行の改正法で管理不全空家等が新設されました。
特定空家等は上記4つの状態のいずれかに該当する空き家、管理不全空家等は適切な管理が行われず、放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空き家を指します。

助言・指導から行政代執行までの措置の流れ

国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」P.1によると、区分ごとの措置は以下の順序で行われます。

区分	措置の順序
特定空家等	助言・指導勧告命令行政代執行
管理不全空家等	指導勧告

同資料によると2015年5月〜2023年3月までの特定空家等に対する措置実績は、「勧告3,078件」「命令382件」「行政代執行180件」となっています。

政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」のページによると2023年の法改正では、倒壊などの危険が迫り、命令等の手続きを行う時間的余裕がない特定空家等について「緊急代執行」の制度が設けられました。

緊急時には命令やそれに付随する一部の手続きを省略して代執行できますが、通常の助言・指導や勧告まで不要になるわけではありません。

勧告を受けると固定資産税の負担が増える

住宅が建つ土地には、固定資産税を軽くする住宅用地特例が適用されます。
国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」P.1によると、小規模住宅用地として200平方メートル以下の部分は課税標準（固定資産税額を算出する基準となる金額）が6分の1に、一般住宅用地として200平方メートルを超える部分は3分の1に減額されます。

空き家になっただけで、直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。
管理不全空家等または特定空家等として市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から除外されます。

固定資産税は原則として毎年1月1日時点の土地・家屋の状況を基準に課税されるため、実際にどの年度から税負担に影響するかは自治体へ確認しましょう。

なお、建物の状態などによって住宅として認められない場合は、勧告を受ける前でも特例の対象外となることがあります。

※税の取り扱いは土地の条件や個別事情によって異なるため、最新の内容は所轄税務署・各自治体・税理士等の専門家へご確認ください

空き家の倒壊で近隣に損害を与えた場合の賠償責任

空き家の放置で生じる負担は、税金だけではありません。
民法第717条によると、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じた場合、工作物の占有者が賠償責任を負います。
占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が賠償すると定められています。

空き家の占有・管理状況によっては、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。
政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」のページでも、屋根や外壁の落下で通行人や近隣の家屋に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があるとされています。

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※瑕疵（かし：本来あるべき品質や機能、状態が欠けていること）

相続した空き家を放置している場合に行うべき手続き

相続した空き家には、放置の是非を考える前に済ませておくべき手続きがあります。
相続した時点で行うべき確認や手続きについて解説します。

相続した空き家は相続登記の申請が義務化されている

法務省「相続登記の申請義務化について」のページによると、相続登記の申請は3年以内に行うことが義務づけられています。
起算点（日数や期間、時効などを数え始める時点のこと）は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日」です。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

義務化の対象は、施行日よりあとに発生した相続だけではありません。
2024年4月1日より前に開始した相続で登記をしていない場合も対象となり、2027年3月31日までの申請が必要です。
ただし取得を知った日が2024年4月以降であれば、知った日から3年以内が期限です。

名義が定まらないと売却も解体も進められない

登記名義が被相続人のままだったり、相続人全員の共有になっていたりすると、不動産全体の売却や解体には原則として共同相続人の合意が必要です。
相続登記や相続人間の合意が揃わないうちは、売却や解体を単独で進められません。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で取得者を決めたうえで登記する方法などがあります。

進め方は相続人の人数や遺言の有無により個別ケースで異なるため、司法書士等の専門家へ相談すると手続きが進みやすいでしょう。
名義を定めた後の土地活用については、「【相続した土地に】お金のかからない土地活用で収益を得る方法」の記事で解説しているので併せてご参照ください。

空き家の放置を解消する4つの対処法

空き家の放置を解消する方法は、「管理の継続」「建物付きでの売却」「賃貸」「解体後の土地活用」の主に4つです。
土地の状態と目的によって適した選択肢が変わります。それぞれ順に解説します。

そのまま所有して管理を続ける

建物を残したまま定期的に手を入れ、特定空家等の対象にならない状態を保つ方法です。
管理を続ける場合、換気・通水・清掃・庭木の手入れ・郵便物の回収などは定期的に行いましょう。

しかし管理を続けても、固定資産税と維持費はかかります。
建物を使う予定が当面ないなら、管理の継続は方針を決めるまで状態の悪化を防ぐ一時的な対処となります。

空き家を建物付きの状態で売却する

解体せず、建物付きの土地として空き家を手放す方法です。
国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度」のページによると、自治体が運営する空き家バンクを活用すると、登録物件の中から購入希望者や賃貸希望者が自身の希望条件に合った物件を検索できます。

建物付きで売れれば、解体費用を負担せずに空き家を手放せます。
ただし建物の傷みや景観の悪化が進んでいれば、買い手は見つかりにくくなるでしょう。

賃貸物件として貸し出す

住宅として貸し出し、家賃収入を得る方法です。
国土交通省「空き家対策 特設サイト｜空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度」のページによると、賃貸時に活用できる制度として、「住宅セーフティネット制度」「マイホーム借上げ制度」「転貸（サブリース）事業者への賃貸」があります。

これらはいずれも賃貸住宅を対象とした制度です。
後ほど解説する「駐車場の運営方式」は土地を対象とするもので、賃貸時に活用できる制度とは別の仕組みになります。

なお、入居者を迎えるには水回りや内装の補修といった改修費が必要なケースがあります。
そのため賃貸物件として貸し出す場合は、改修費を回収できるかの事前の見積もりが欠かせません。

解体して土地を活用する

建物を解体して更地にし、土地として活用する方法もあります。
駐車場・トランクルーム・資材置き場は、建物を建てるより初期費用を抑えやすい土地活用法です。

活用方法	初期費用の目安	管理の手間
駐車場	抑えやすい	運営方式によって変わる
トランクルーム	中程度	中程度
資材置き場	抑えやすい	少ない
賃貸住宅の建築	大きい	大きい

駐車場経営の運営方式には、「自主管理」「管理委託」「一括借り上げ」の3タイプがあります。
管理の手間は、運営方式によって大きく変わります。
駐車場経営や運営方式については、後述の「解体後の土地は駐車場として活用しやすい」で詳しく紹介します。

解体後の土地には、上表以外にも様々な活用方法があります。他の活用方法は、「空き地活用法7選！初心者でも低リスクで始める副収入の作り方」の記事で解説しているので併せてご参照ください。

「解体後の土地がどのくらい需要があるのか知りたい」「駐車場経営を始めた場合、所有する土地で収益につながるのか気になる」方は、当社タイムパーキングの無料収益診断をお試しください。

空き家を解体して更地にする際の費用と税金

空き家の解体費用は、建物の構造と現場の条件で大きく変わります。
構造別の目安と補助制度、更地にしたあとの税金の扱いなどを解説します。

構造別の解体費用目安

解体費用の目安は、延床面積と構造ごとの坪単価から概算できます。

	坪単価の目安	30坪の総額目安
木造	約3万〜5万円	約90万〜150万円
鉄骨造	約4万〜7万円	約120万〜210万円
鉄筋コンクリート造	約6万〜10万円	約180万〜300万円

※上記の金額は業界各社の一般的な相場をもとに、住宅1棟の解体と廃材の処分を想定した参考値です。実際の費用は、地域・土地の状態・設備仕様・施工条件・業者によって異なります

前面道路の幅、隣家との距離、重機の搬入可否、家財の残置量などによって見積額は上下します。
費用を比べる際は、残置物の処分や整地の範囲が見積もりに含まれるかまで確認しましょう。

更地にするまでの具体的な手順や流れは、「更地とは？土地活用でよく耳にする用語や更地にする際の費用、注意点をわかりやすく解説」の記事で解説しているので併せてご参照ください。

解体費用に使える自治体の補助制度

市区町村によっては、空き家の除却に補助制度を設けている場合もあります。
補助の内容は自治体ごとに異なるため、空き家を解体する予定があるなら早めに対象条件や申請時期を確認しましょう。

自治体の窓口で確認しておくとよい項目は以下の通りです。

• 除却への補助制度があるか
• 補助の上限額と補助率
• 対象となる建物の条件
• 申請時期と年度内の予算枠
• 契約・着工の前に申請が必要か

制度によっては契約・着工前の申請が条件となるため、解体業者へ依頼する前に確認が必要です。
申請の順序を誤ると、使えたはずの制度を利用できなくなるので注意しましょう。

更地にしたあとの固定資産税と売却時の特例

住宅をすべて解体すると、その土地は原則として住宅用地特例の適用対象から外れます。
総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」のページによると、固定資産税の賦課期日（税金を課すための条件や納税者を決定する基準日のこと）は当該年度の初日の属する年の1月1日です。
そのため固定資産税は、原則として1月1日時点の土地・家屋の状況に基づいて課税されます。

一方、相続した空き家の売却には、譲渡所得を軽くする特例があります。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」のページによると、相続で取得した空き家の売却では、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

適用の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までです。

2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は最高2,000万円となり、1981年5月31日以前の建築であることなどの要件もあります。
税負担を抑える方法は、「更地の固定資産税を安くする方法とは？賢い土地活用の方法や注意点も解説」の記事で詳しく解説しています。

※上記の制度・法令情報は2026年時点のものです。改正される可能性があるため、最新情報は所管官庁または専門家へご確認ください

解体後の土地は駐車場として活用しやすい

更地にしたあとの土地活用として駐車場は建物を建てずに始められるため、初期費用を抑えて収益化につなげやすい方法です。
解体後の土地を駐車場として活用しやすい理由を解説します。

初期費用を抑えて駐車場経営を始められる一括借り上げの仕組み

駐車場経営の運営方式には、「自主管理」「管理委託」「一括借り上げ」の3タイプがあります。
ここでは空き家解体後に初期費用を抑えて経営が始めやすい「一括借り上げ」について焦点を当てて解説します。

一括借り上げでは、精算機やロック板といった機器の設置工事と運営を運営会社が担い、オーナーは毎月の賃料を受け取れる方式です。
当社タイムパーキングの一括借り上げでは初期費用0円で経営を始められ、契約期間中は利用状況にかかわらず毎月一定額の賃料を受け取れます。

「一括借り上げに興味がある」「解体後、駐車場として土地活用をしたらどのくらい儲かるのか知りたい」という方は、無料収益診断をお試しください。

解体後の土地活用として駐車場経営やコインパーキングに興味がある方は、「土地活用ならコインパーキング？メリット・デメリットや始め方についても解説」の記事で詳しく解説しているので併せてご参照ください。

※「初期費用0円」は当社タイムパーキングが機器類・通常の設置工事費・運営費を負担する一括借り上げ方式の条件です。空き家の解体費など、駐車場の機器・設置・運営以外にかかる費用は含みません

狭い土地や変形地でも駐車区画を作りやすい

敷地の広さが住宅1軒分程度の場合、建物を新たに建てるような土地活用では条件が合わないケースがあります。
一方、建物を新たに建てずに始められる駐車場経営は、駐車区画の配置を調整できるため、狭い土地や変形地でも活用がしやすいです。

当社タイムパーキングでは、原則として車路の幅5メートル、駐車区画の幅2.5メートル、奥行き5メートルを設計の目安としています。
間口が狭い土地や変形地でも、形状によっては駐車区画を設けられます。

ただし、車路や転回スペースを確保できるかは土地ごとに異なり、接道条件や周辺需要と併せた個別の調査が必要です。

日々の管理を運営会社に任せる選択肢もあり

更地を駐車場として活用する場合、場内の清掃やごみの回収、利用者からの問い合わせ対応など、一般的には日々の管理が発生します。
こうした業務を運営会社に任せられる「一括借り上げ」や一部の業務のみ委託できる「管理委託」方式を選べば、負担を抑えつつ駐車場経営が可能です。

当社タイムパーキングの一括借り上げ方式では24時間の電話対応に加え、必要に応じた緊急出動や夜間パトロールを行っています。
現地調査と利用状況のデータをもとに、駐車場経営をスタートしたあとも料金設定の見直しを提案しています。

「駐車場として活用できる土地か判断に迷っている」「現地調査を一度お願いしたい」場合は、無料収益診断で土地の適性や収益性を確認できます。

空地・遊休地をコインパーキングに転用した当社の事例を紹介

当社タイムパーキングでは、現地調査で周辺の需要を見極めて最適な運営方式やプランなどをご提案しています。
解体後の土地を活用した事例を2件紹介します。

空き家解体後の駐車場経営に少しでも興味をお持ちの方は、参考にしてください。

コインパーキング転用で解体後の空地を有効活用した事例

複数社の提案を比較したうえで、解体後の空地をコインパーキングへ転用した事例です。

大阪府大阪市オーナー様のコメント

「建物の解体後、何か活用できないかを考えていたところ、営業の方よりお声かけ頂き、迅速に対応頂いたことがきっかけです。複数社にお声かけをしていたのですが、一番条件もよく、営業担当の方の対応が迅速でとてもよかったです。毎月安定した収入を得られるようになりました。」

（出典：タイムパーキング 立売堀１丁目）

使われていなかった建物付きの土地をコインパーキング化した事例

解体や舗装工事について、都度ご相談しながら進めた事例です。

大阪府東大阪市オーナー様のコメント

「空き家を解体した後の活用方法を検討しており、ホームページより問い合わせさせて頂きました。営業の方の印象と、ご提案頂いた内容がよかったため、お任せいたしました。設置後のトラブルにも迅速に対応頂き、とても安心できております。」

（出典：タイムパーキング 高井田西５丁目）

※上記2件の事例はタイムパーキングの実際の導入に基づくオーナー様のコメントです。収益は立地条件・稼働率・周辺環境・時期により異なり、将来の収益を保証するものではありません

まとめ：状況に合わせて空き家の活用方法を検討しよう

空き家の放置による影響は、建物の劣化や近隣への影響に加え、場合によっては行政からの措置や税負担の増加にまで及びます。
対処法は主に、「管理の継続」「建物付きでの売却」「賃貸」「解体後の土地活用」の4つです。

判断に迷う場合は、以下に照らし合わせて検討してみましょう。

• 建物を残して使いたいなら：管理を続けながら、賃貸や空き家バンクでの売却を検討する
• 空き家を手放して所有・管理の負担をなくしたいなら：建物付きで売るか解体して更地で売るかを、解体費と控除の観点から検討する
• 土地活用をしたいなら：土地の状態と周辺需要を調べ、複数の業者へ相談や見積もりを取る。建物を建てない土地活用に興味があるなら、駐車場経営も視野に入れる

「解体後の土地で駐車場経営をした場合、どれくらいの収益が見込めるか気になる」「所有している土地で、駐車場を開設できるか確認したい」という方は、まずはお気軽に当社タイムパーキングの無料収益診断をご利用ください。

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