空き家を放置するとどうなる？リスクと賢い活用方法についてご紹介

日本では近年、空き家の数が年々増え続け、深刻な社会問題としてクローズアップされています。空き家の放置は「倒壊・外壁落下・害虫・景観の悪化・悪臭・不法侵入」といったリスクがあり、地域にも迷惑をかけてしまうため適切な管理・対応が必要です。

当記事では、空き家放置の現状と空き家件数・空き家率の推移、空き家を放置するデメリット、解決方法などを紹介します。空き家の管理に困っている方や、活用方法が知りたい方はぜひご覧ください。

空き家放置の現状と社会問題

日本における空き家問題は年々深刻化しており、その背景には少子高齢化や人口減少、新築住宅の過剰供給などの複雑な要因が絡み合っています。ここでは、統計データを交えながら空き家問題の現状を詳しく解説し、なぜ空き家の放置が社会問題として認識されているのかを明らかにします。

増え続ける空き家とその背景

現在、日本国内の空き家は驚くべき数に上り、その数は年々増加傾向にあります。総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での空き家総数は約849万戸、空き家率は13.6％と過去最高を記録しました。

これは、日本の住宅の約7戸に1戸が空き家であるという計算になります。特に深刻なのは、長期間にわたって人の手が加えられていない「その他の住宅」と呼ばれる空き家で、1988年から2018年の30年間で約1.9倍にも増加しています。

このような空き家増加の背景には、少子高齢化による人口減少、都市部への人口集中による地方の過疎化、そして新築住宅の供給が依然として多いことなどが複雑に絡み合っています。親から相続した実家が空き家になるケースも多く、今後ますますこの問題は深刻化すると懸念されています。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」
出典：国土交通省住宅局「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」

「空き家」の定義とは？

「空き家」と聞いて皆さんが思い浮かべるのは、誰も住んでいない古い家かもしれません。しかし、一言で「空き家」と言っても、その状態や目的によっていくつかの種類に分類されます。

総務省の住宅・土地統計調査では、空き家を「二次的住宅（別荘など）」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「その他の住宅」の4つに分類しています。このうち、特に問題となりやすいのが、長期間放置され、管理も不十分な「その他の住宅」です。

これらの空き家は、適切な管理がされないまま放置されると、後述するような様々なリスクを生み出す原因となります。また、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態や、著しく衛生上有害となるおそれのある状態など、周囲に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家等」と定義し、行政が指導や勧告、命令を行えるようになりました。ご自身の所有する空き家がどのような状態にあるのかを正しく把握することが、適切な対策の第一歩となります。

空き家を放置する5つの重大なデメリット

空き家を放置することで生じるデメリットは、所有者だけでなく近隣住民や地域社会全体に及びます。ここでは、建物の老朽化による物理的リスクから、経済的負担、法的制裁まで、空き家放置がもたらす5つの重大なデメリットについて、具体例を交えながら詳しく解説します。

1. 建物の老朽化による倒壊・損壊リスク

空き家管理を怠り放置することは、建物の老朽化を早めてさまざまな危険を生み出します。人が住まなくなった家は想像以上に早く劣化が進み、適切な換気や修繕が行われないことで、人が住む家より早く老朽化すると言われています。

屋根や外壁の傷み、柱や基礎の劣化など、時間とともに建物は徐々に弱まるため、台風や地震などの自然災害で倒壊する危険性が高まります。特に旧耐震制度の家屋は震度5程度までを想定して建築されており、震度6以上の地震が起きた際は倒壊・崩壊する可能性があります。

出典：国土交通省「資料2 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 関係」

さらに深刻なのは、空き家の倒壊や破損により第三者に損害を与えた場合、所有者は賠償責任を負うということです。例えば、強風で飛んだ屋根瓦が通行人に当たってケガをさせた場合、数百万円から数千万円の損害賠償を請求される可能性があります。このような賠償リスクは、空き家を放置する期間が長くなるほど高まっていきます。

2. 犯罪の温床となる危険性

放置された空き家は、不法侵入や放火、盗難などの標的になる危険性があります。セキュリティが不十分で人の出入りがない空き家は、犯罪者にとって格好の隠れ場所となってしまうのです。

実際に、三重県鈴鹿市では空き家に潜伏していた男性による強盗殺人事件が発生しました。また、全国的に見ても、空き家への放火事件は発生しており、その多くが長期間放置された物件で起きています。放火による火災は隣家への延焼リスクも高く、一度火災が発生すれば、所有者は重大な責任を問われることになります。

さらに、空き家は薬物の取引場所や不法滞在者の潜伏先として悪用されるケースも増えています。このような犯罪の温床となった空き家は、地域の治安を著しく悪化させ、周辺住民に大きな不安を与えることになります。警察庁の統計によると、空き家が多い地域では、そうでない地域と比べて犯罪発生率が高いという調査結果も出ています。

3. 近隣トラブルと損害賠償リスク

空き家の放置は、近隣住民にとって死活問題となることがあります。適切な管理がされていない空き家は、さまざまな形で周辺環境を悪化させ、近隣トラブルの原因となります。

トラブルの種類	具体的な内容	想定される賠償額
雑草・樹木	隣地への越境、害虫発生	10～50万円
建物の破損	瓦の落下、外壁の崩落	100万円以上
不法投棄	ゴミの堆積、悪臭発生	20～100万円
害獣被害	ネズミ、ハクビシンの繁殖	30～80万円

特に深刻なのは、雑草や樹木の管理不足です。放置された庭の雑草は、わずか1年で人の背丈を超えるほどに成長し、隣家の日当たりを妨げたり、害虫の温床となったりします。また、伸びた枝が隣地に越境したり、台風で倒木したりすれば、隣家の建物や車を損傷させる可能性もあります。

このような近隣トラブルは、単なる金銭的な問題だけでなく、長年築いてきた地域コミュニティの人間関係を破壊してしまう恐れもあります。

4. 税金負担が続く経済的デメリット

空き家であっても、不動産を所有している限り固定資産税と都市計画税の納税義務は継続します。多くの人が誤解しているのは、「使っていない家なら税金も安くなるだろう」という考えですが、実際はそうではありません。

税金額の計算方法は次の通りです。

【固定資産税】 課税標準額×1.4％

出典：総務省「固定資産税」

【都市計画税】 課税標準額×0.3％以下（各市町村によって異なる）

出典：総務省「都市計画税」

例えば、課税標準額が1,000万円の物件の場合、年間で固定資産税14万円、都市計画税3万円の合計17万円程度の税金を支払い続けることになります。10年間放置すれば170万円、20年間では340万円もの税金を、何も生み出さない空き家のために支払うことになるのです。

5. 特定空き家指定による最大6倍の税金増額

空き家を放置し続けると、行政から「特定空き家」に指定され、税制上の優遇措置が解除されて固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

特定空き家の認定基準

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている状態

行政処分の流れと期限

助言・指導 → 勧告（税制優遇解除）→ 命令（50万円以下の過料）→ 行政代執行（費用請求）

出典：国土交通省「空家等対策特別措置法について」

具体的な流れとしては、まず自治体から「助言・指導」が行われます。この段階で適切な対応をすれば問題ありませんが、無視を続けると「勧告」が出され、住宅用地特例が解除されます。例えば、年間10万円だった固定資産税が、一気に60万円に跳ね上がることもあります。

さらに改善されない場合は「命令」が下され、これに従わなければ50万円以下の過料が科されます。最終的には行政代執行により強制的に解体され、その費用（通常100～300万円）が所有者に請求されることになります。

空き家放置にメリットはあるのか？

一見すると、空き家を現状のまま維持することにメリットがあるように思えるかもしれません。しかし、実際には短期的なメリットに見えるものも、長期的には大きなデメリットに転じることがほとんどです。ここでは、空き家放置の「偽りのメリット」について詳しく解説します。

一見メリットに見える「現状維持」の落とし穴

「初期費用がかからない」という誤解は、多くの空き家所有者が陥る最大の落とし穴です。確かに、解体や売却、リフォームなどの対策を取らなければ、当面の出費は避けられます。しかし、年間30～50万円の維持費がかかり続け、10年間で300～500万円もの累積費用となります。この金額があれば、早期に解体して土地活用することで、むしろ収益を生み出せた可能性もあります。

「思い出の場所を残せる」という感情的な理由も、空き家放置の大きな要因です。親から相続した実家には、確かに多くの思い出が詰まっているでしょう。しかし、適切な管理をしないまま放置すれば、建物は急速に劣化し、思い出の面影すら残らない廃墟と化してしまいます。実際に、5年間放置された空き家の内部は、カビや腐食で当時の面影を全く留めていないケースがほとんどです。

「いつか使うかもしれない」という希望的観測も危険です。放置期間が長くなるほど、建物の劣化は進み、リフォーム費用も膨大になります。結果として、「いつか」は永遠に来ることなく、負の遺産として次世代に引き継がれることになってしまいます。

空き家を放置せずに活用する3つの解決策

空き家問題を解決するには、現状を正確に把握し、早期に適切な対策を講じることが重要です。ここでは、空き家の状態や所有者の状況に応じた3つの具体的な解決策について、それぞれのメリット・デメリットを含めて詳しく解説します。

1. 空き家付き土地として売却【手間最小】

空き家も含めて土地ごと売却する方法は、最も手間が少なく、確実に空き家問題を解決できる方法です。空き家にかかる税金や維持管理費などの支払いがなくなるのはもちろん、空き家のリフォーム費用や解体工事の費用は買主負担になるため、売主の負担は最小限で済みます。

売却には「買取」と「仲介」の2種類があり、それぞれに特徴があります。

【売却方法の比較表】

項目	買取	仲介
買主	不動産買取会社	一般個人
売却期間	1週間～1ヶ月	3ヶ月～1年以上
売却価格	市場価格の70～80％	市場価格に近い
手数料	なし	売却価格の3％+6万円
メリット	すぐに現金化できる	高く売れる可能性
デメリット	価格が安い	時間がかかる

例えば、相続で取得した築30年の空き家（土地評価額1,000万円）の場合、買取なら700～800万円程度ですぐに売却できます。一方、仲介なら900～1,000万円で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまで税金や維持費を払い続ける必要があります。早期解決を優先するなら買取、時間に余裕があり高値売却を狙うなら仲介という選択になります。

さらに、資産を現金化できることは、相続時の大きなメリットです。空き家を複数人で相続している場合、建物のままでは分割が困難ですが、現金化すれば公平に分配できます。

2. 賃貸物件として活用【収益化】

空き家を賃貸物件として活用することで、負の資産から収益を生む資産へと転換できます。立地条件が良く、建物の状態もそれほど悪くない場合は、リフォームして賃貸に出すことで安定的な家賃収入を得られる可能性があります。

ただし、賃貸経営にはリスクも存在します。

• 初期投資リスク：リフォーム費用200～1,000万円
• 空室リスク：入居者が見つからない期間の損失
• 管理リスク：入居者トラブル、設備故障の対応
• 修繕リスク：定期的な修繕費用の発生

成功のポイントは、立地と需要の見極めです。駅から徒歩10分以内、周辺に商業施設がある、学校や病院が近いなどの条件が揃っていれば、安定した賃貸経営が期待できます。また、管理会社に委託すれば、月額家賃の5～10％の手数料で煩雑な管理業務から解放されます。

3. 解体して更地活用【自由度最大】

空き家の状態が著しく悪く、リフォームや賃貸化が現実的でない場合は、建物を解体して更地にすることで、土地の活用可能性が大きく広がります。

解体費用の相場（30坪の場合）

• 木造：90～150万円
• 鉄骨造：150～200万円
• RC造：200～300万円

解体後の土地活用には様々な選択肢があります。特に注目すべきは駐車場経営です。駐車場経営には以下のようなメリットがあります。

• 初期投資が少ない：アスファルト舗装と区画線引きで50～100万円程度
• 管理の手間が少ない：コインパーキング運営会社に委託すれば、日常管理は不要
• 安定収入が見込める：都市部なら月額10～30万円の収入も可能
• 転用が容易：将来的に他の用途に変更しやすい

タイムパーキングのような専門業者に相談すれば、立地に応じた最適な駐車場プランを提案してもらえます。初期費用0円で始められるプランもあり、リスクを最小限に抑えながら土地活用を始められます。

空き家放置を防ぐための具体的な行動計画

空き家問題を解決するためには、具体的な行動計画を立てて実行することが重要です。ここでは、今すぐ始められる実践的なステップと、放置期間に応じた対処法について解説します。

今すぐできる3つのステップ

1. 現状把握（建物の状態確認）

まずは空き家の現状を正確に把握することから始めましょう。建物の外観だけでなく、内部の状態も含めて以下の項目をチェックします。

• 屋根や外壁の損傷具合
• 雨漏りの有無
• 基礎のひび割れ
• シロアリ被害の有無
• 設備（水道、電気、ガス）の状態

これらの確認には専門知識が必要な場合もあるため、住宅診断士によるホームインスペクション（費用5～10万円）を受けることをおすすめします。正確な現状把握は、その後の対策を決める上で非常に重要です。

2. 専門家への相談

現状把握ができたら、次は専門家に相談しましょう。相談先は目的によって異なります。

• 売却を検討：不動産会社（複数社で査定を取る）
• 解体を検討：解体業者（相見積もりを取る）
• 活用を検討：建築士、リフォーム会社
• 総合的な相談：自治体の空き家相談窓口

初回相談は無料のところが多いので、複数の専門家の意見を聞いて比較検討することが大切です。

3. 活用方法の検討と実行

専門家のアドバイスを基に、最適な活用方法を決定し、速やかに実行に移します。決断を先延ばしにすればするほど、選択肢は狭まり、コストは増大することを忘れないでください。

放置期間別の対処法

【1年未満】：賃貸・売却を積極的に検討

放置期間が1年未満であれば、建物の劣化も軽微で、まだ多くの選択肢があります。この段階では、建物を活かした賃貸経営や、現状のままでの売却が可能です。早期に行動することで、最小限のコストで最大限の価値を引き出せる可能性が高いです。

【1～3年】：早急な対策が必要、特定空き家リスク増大

1年以上放置すると、建物の劣化が目に見えて進行し始めます。雨漏りやカビの発生、設備の故障などが起こりやすくなり、特定空き家に指定されるリスクも高まります。この段階では、リフォーム費用も増大するため、解体して更地活用することも視野に入れる必要があります。

【3年以上】：解体も視野に入れた抜本的対策を

3年以上放置された空き家は、もはや居住用として再生することは困難な場合がほとんどです。建物の資産価値はほぼゼロに近く、むしろ解体費用分のマイナス資産となっています。この段階では、速やかに解体し、土地として活用する方向で検討すべきです。駐車場経営など、初期投資を抑えた土地活用から始めることをおすすめします。

空き家対策はプロに相談！タイムパーキングができること

ここまで空き家放置のデメリットや様々な解決策、活用方法について見てきましたが、「自分の場合はどうすれば良いのだろう？」「どの方法が一番合っているのか分からない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

特に、空き家を解体した後の土地活用として注目される駐車場経営は、専門的な知識やノウハウが必要です。そんな時は、ぜひ私たちタイムパーキングにご相談ください。豊富な経験と実績で、お客様の空き家・土地活用のお悩みを全面的にサポートいたします。

なぜ駐車場経営が空き家活用におすすめなのか？

空き家を解体した後の土地活用として、駐車場経営が選ばれるのには理由があります。まず、アパートやマンション経営と比較して、初期投資を抑えやすいという大きなメリットがあります。建物を建設する必要がないため、土地の舗装や精算機、看板などの設備投資だけで始められるケースが多く、資金的なハードルが低いと言えるでしょう。

次に、管理の手間が少ない点も魅力です。特にコインパーキングの場合、運営会社に管理を委託すれば、集金、清掃、機器のメンテナンス、トラブル対応などを任せることができ、オーナー様の手を煩わせることがありません。これにより、遠方にお住まいの方や、他に本業をお持ちの方でも安心して経営できます。

さらに、立地条件が良ければ、安定した月々の収入につながる可能性も十分にあります。そして、駐車場経営は、土地の形状や広さに比較的柔軟に対応できるというメリットもあります。例えば、住宅を建てるには狭すぎる土地や、不整形な土地でも、工夫次第で駐車場として有効活用できる場合があります。これらの理由から、駐車場経営は低リスクで始めやすい土地活用方法として人気があります。

タイムパーキングの駐車場経営サポート

タイムパーキングでは、お客様の大切な土地を最大限に活かすための駐車場経営を、企画から運営管理までトータルでサポートいたします。私たちは長年にわたり培ってきた豊富な経験と実績を基に、それぞれの土地の特性や周辺環境を詳細に調査・分析し、最適な駐車場プランをご提案します。

例えば、初期費用を抑えたいオーナー様には、機器のリースプランをご提案したり、より安定した収入をお求めのオーナー様には、弊社が土地を一括で借り上げて固定賃料をお支払いする一括借上システム（サブリース）をご提案することも可能です。

このシステムなら、駐車場の稼働状況に左右されることなく、毎月安定した収入を得ることができます。また、駐車場の企画、設計、施工から、オープン後の運営管理、集金、清掃、トラブル対応、そして売上向上施策まで、すべて弊社にお任せいただけます。

オーナー様は、煩わしい業務に時間を取られることなく、安心して駐車場経営を始めることができます。まずは、お持ちの土地でどれくらいの収益が見込めるのか、無料収益診断をご利用ください。専門のスタッフが、お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案させていただきます。

まとめ：空き家放置のデメリットを避け、賢く活用しよう

空き家の放置は、建物の倒壊リスクや犯罪の温床化、近隣トラブル、税金負担の継続、特定空き家指定による税金の大幅増額など、数多くの深刻なデメリットをもたらします。一方で、早期に適切な対策を取れば、売却による現金化、賃貸経営による収益化、更地活用による新たな可能性など、空き家を資産として活かす道は必ず見つかります。

重要なのは、問題を先送りにせず、今すぐ行動を起こすことです。放置期間が長くなればなるほど、選択肢は狭まり、コストは増大していきます。まずは現状把握から始め、専門家に相談し、最適な活用方法を見つけてください。

特に、空き家を解体した後の土地活用として、駐車場経営は初期投資も少なく、管理の手間もかからない優れた選択肢です。タイムパーキングなら、豊富な経験と実績で、あなたの土地に最適な駐車場プランをご提案します。無料の収益診断も行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

空き家問題は、放置すればするほど深刻化しますが、適切に対処すれば必ず解決できます。この記事を参考に、あなたの空き家を負の遺産から価値ある資産へと転換する第一歩を踏み出してください。